Как легально сдать квартиру в аренду

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду. В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги. Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

• муниципальная квартира;
• неприватизированная комната в «коммуналке»;
• неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

• приватизированная комната в коммунальной квартире;
• неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

• кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
• каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
• будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
• как часто будет проверяться квартира хозяином;
• кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
• какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
• будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

• оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
• оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
• применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию. Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья. Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем.

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

• договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
• акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
• документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
• паспорта.

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно

Сдача квартиры в аренду может стать одним из основных источников дохода для ее собственника. Помимо долгосрочной аренды, квартиру можно сдавать посуточно, например, иностранцам, туристам или людям, которые приехали на несколько дней в город по работе и предпочитают отелям домашний уют. Часто это намного выгоднее для владельца недвижимости, чем долгосрочная аренда, хотя и влечет за собой некоторые сложности. Рассказываем, как сдавать квартиру в посуточную аренду (кратковременный наем) по закону и избежать при этом проблем.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Какие особенности существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду.
• Какие нужны документы, чтобы сдать квартиру посуточно.
• Как правильно составить договор кратковременного найма.
• Можно ли сдать квартиру самостоятельно или нужно привлекать агентство.
• Как подготовить квартиру к сдаче на короткий срок.
• Какие есть риски при сдаче квартиры в кратковременный наем.
• Надо ли платить налог от посуточной сдачи квартиры и как это правильно делать.

Посуточная аренда — это вообще законно?

Закон не запрещает сдавать недвижимость в аренду или внаем, и в нем не прописан минимальный срок, на который арендатор может остаться в квартире (ст. 610 и ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). А значит, сдача квартиры в аренду на короткий срок вполне законна, хотя имеет ряд особенностей.

Чем аренда отличается от найма?

С юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Когда речь идет о коммерческом найме, имеется в виду предоставление временного жилья гражданину другим гражданином или юридическим лицом (компанией, организацией) (глава 35 ГК РФ). Понятие аренды шире, чем понятие найма: в аренду могут быть сданы нежилые помещения, земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (глава 34 ГК РФ). Договор аренды заключается, если жилое помещение сдается юридическому лицу. Так, квартира может стать предметом аренды, если ее снимает компания для проживания своих сотрудников.

С 1 октября 2019 года в России вступает в силу закон, который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон N 59-ФЗ). Для того чтобы продолжить или начать такой бизнес, потребуется перевести помещение в нежилое. Это значит, что хостелы и гостиницы в многоквартирном доме можно будет расположить не выше первого этажа (или того этажа, под которым нет жилых помещений) и необходимо будет оборудовать отдельным входом – таковы требования к нежилым помещениям.

Относится ли посуточная аренда квартир к гостиничным услугам? Здесь многое зависит от того, как будут применять данный закон. Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД), аренда квартир для долгосрочного проживания (от месяца до года) не относится к деятельности гостиниц. Но для посуточной аренды такого исключения в ОКВЭД не сделано, поэтому не исключено, что посуточную аренду квартиры могут отнести к гостиничным услугам. В этом случае такая деятельность может быть ограничена законом.

Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противозаконный. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.

Имейте в виду, что не всем приятно постоянно видеть на лестничной клетке новых людей, особенно если те создают шум. Чтобы избежать проблем, поговорите с соседями, а жильцов предупреждайте о том, что шуметь нельзя.

Как технически сдать квартиру посуточно?

Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю.

Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас.

Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.

Пошаговую инструкцию, как сдать квартиру, читайте на спроси.дом.рф

Какие документы нужны?

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду или внаем, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма. Если ваша квартира не приватизирована, то есть находится в муниципальной или государственной собственности, вы имеете право сдать ее в поднаем (пп. 2 п. 1 ст. 67 ЖК РФ), однако для этого понадобится письменное разрешение со стороны наймодателя (ст. 76 ЖК РФ), то есть префектуры, муниципалитета или другого органа власти. Чтобы получить разрешение, нужно заручиться согласием всех, кто зарегистрирован в квартире, и подать письменное обращение к наймодателю с просьбой разрешить заключить договор поднайма.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения

Обращаем ваше внимание, что это рекомендованная форма, итоговый договор может отличаться.

Договор посуточной аренды (краткосрочного найма) должен содержать следующие пункты:

• паспортные данные сторон;
• описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
• суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
• длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
• стоимость аренды за сутки;
• общая сумма платежа за аренду;
• сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
• порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
• список имущества;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата заключения и подписи сторон.

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют определённые нюансы:

— Оплата. Многие наймодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде.
— Срок действия и условия пролонгации договора. В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.
— Оплата коммунальных услуг. Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров.

Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Удостоверять договор у нотариуса необязательно. Государственная регистрация ограничения (обременения), возникающего на основании договора найма, тоже не нужна: согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ такое обременение регистрируется только на основании договоров найма, заключенных на срок не менее года.

Как сдавать квартиру с помощью агентства?

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть прописаны все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.

Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду/внаем на короткий срок?

Посуточная аренда квартир стала очень популярна у путешественников. Иностранцы часто ищут именно квартиры — как более дешевую и при этом комфортную альтернативу отельным номерам.

Критерии, по которым люди выбирают квартиру на несколько дней, отличаются от случаев долгосрочного найма. Если снимать квартиру надолго, то обстановку в ней можно создать самостоятельно. В большинстве случаев достаточно просто меблированного пространства с нейтральным ремонтом. А от краткосрочного жилья постояльцы ждут уюта, оформления с душой и вкусом, и особенно — чистоты, желательно как в отелях.

Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов).

Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее:

• полотенца;
• постельное белье;
• фен (о его наличии напишите в описании квартиры, чтобы люди не везли с собой лишний груз);
• туалетная бумага, мыло, шампунь и гель для душа;
• чайник (а также мило было бы положить рядом несколько видов чая или кофе вместе с упаковкой печенья);
• холодильник (хотя бы небольшой);
• микроволновая печь или маленькая электрическая плита (если вы сдаете крошечную студию без плиты, поставьте хотя бы электроплитку, чтобы можно было разогреть еду);
• минимальный набор посуды (часто люди снимают квартиры вместо отелей, чтобы иметь возможность приготовить еду или разогреть еду самостоятельно, сэкономив на ресторанах);
• быстрый беспроводной интернет.

Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке. А если вы оставите в ящичке сухие завтраки, соль, перец, масло для готовки, то вам цены не будет.

Каковы риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

А налоги платить обязательно?

Вообще-то да. Сдача недвижимости в аренду и внаем по закону облагается налогом, поэтому если вы сдаете квартиру как физическое лицо, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Среди других способов платить налог — оформить ИП и платить 6% по упрощенной системе или оформить патент. Кроме того, в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан с 1 января действует Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход (его также называют законом о самозанятых). Если ваш доход от сдачи квартиры не будет превышать 2,4 миллиона рублей в год (то есть 200 тысяч рублей в месяц), вы можете оформить самозанятость, сдавая квартиру посуточно физическим лицам, и платить 4% налога, а при работе с юрлицами — 6%.

от неуплаченной суммы налога — таков размер штрафа за неуплату или неполную уплату налога, согласно ст. 122 Налогового кодекса РФ

Как платить налог со сдачи квартиры, читайте на спроси.дом.рф

Уведомления

Мы запустили спецрассылку новостей о COV >Чтобы вы были в курсе самых важных новостей о пандемии коронавируса и карантине в Новосибирске, мы запускаем специальную рассылку. Подпишитесь — и раньше других узнаете о новых случаях вируса, указах властей, о кризисе и мерах поддержки.

Помогите бизнесу найти себя

У фото дня и видео дня появилась ссылка на статью

Все новости

Ещё два человека с коронавирусом умерли в НСО. Одному из них было 92 года

«Фольксваген» влетел в ограждение в Кировском районе — водитель в больнице

Сроки ЕГЭ могут перенести: решение примут после майских праздников

Пробирает до глубины: в Новосибирске в пустом зале снимают концерт ко Дню Победы — показываем кусочек программы

Женщина выпала из окна многоэтажки в районе «Европейского берега»

«Не помогут, пока не взвоешь»: фельдшер заразилась коронавирусом и рассказала о проблемах с лечением

В России за сутки выявили больше 10 тысяч новых заражений коронавирусом

«Один упал, за ним вся линия потянулась»: столб придавил автомобиль, припаркованный на Ядринцевской

Карта коронавируса в Новосибирской области: появились новые районы

Новый рекорд по числу заражённых за сутки: в НСО выявили 65 человек с коронавирусом

«Один летел под сотку»: «Яндекс.Такси» и седан столкнулись на пустом перекрёстке в Новосибирске

Семью лемуров в Новосибирском зоопарке накормили из корзинки — смотрим милое видео

Вспоминаем ОБЖ: простая инструкция о том, как не стать жертвой нападения

Ещё два человека с коронавирусом умерли в НСО. Одному было 92 года — онлайн-хроника COVID-19

Работа на диване: как встать на биржу труда, не покидая квартиры

«Сейчас самый сложный период»: вице-мэр ответил на претензии о пыли и уборке Новосибирска (интервью)

Готовность Новосибирска к электронным пропускам и ещё одна смерть пациента с COVID-19: хроника за сутки

В Чулымском районе зафиксирован первый больной с коронавирусом

Ночью в Новосибирск прибудет рейс с туристами из Берлина

Когда в Новосибирске потеплеет? Рассказываем, какая погода будет после штормового ветра и снегопада

Чиновники отправятся в рейды по магазинам и автобусам из-за масочного режима

Больше 10 тысяч вахтовиков эвакуируют с месторождения «Газпрома» в Якутии из-за коронавируса

Оперштаб рассказал, сколько нарушителей режима ношения масок и самоизоляции поймали за два дня

«Вот тебе увольнение!». Оставшийся без работы сибирский грузчик разнёс стеллажи с алкоголем — дебош попал на видео

«Когда было тепло, нас захлестнули жалобами о жаре»: мэр объяснил, почему Новосибирску не вернут отопление

Снегопад в начале мая: показываем, как город остыл за несколько часов

Правительство запустило сервис для поддержки людей и бизнеса

В России за сутки выявили 10,5 тысячи новых заражений коронавирусом

Мэр подготовил Новосибирск к введению электронных пропусков

Смерть 8-й пациентки: Минздрав объяснил, почему у 55-летней сибирячки не сразу взяли анализ на коронавирус

Женщина была без сознания: пожарные спасли двух человек из горящей пятиэтажки

На Михайловской набережной высадили 30 тысяч тюльпанов — публикуем 9 цветущих снимков

«Будто всё хотят спустить на тормозах»: как живёт Швеция, где больше смертей, чем в России, но нет карантина

Девятый пациент с коронавирусом умер в Новосибирской области

В Новосибирской области выявлен ещё 61 заражённый коронавирусом

Расскажите бабушкам: как уберечь пожилых родственников от мошенников и коронавируса

Спаси и поддержи: пять типов госпомощи бизнесу, которые уже работают

В половине районов Новосибирской области есть коронавирус — онлайн-хроника

Группа разбора: спортивный Mercedes на бешеной скорости улетел в кювет

Спасайте свои метры: 6 ошибок, которые все делают, когда сдают квартиру

Юрист и риелтор рассказывают, как не заселить проходимцев. Спойлер: даже налоговая на вашей стороне

Если сделать все перечисленные ошибки, вы рискуете вообще лишиться жилья

Фото: Ирина Шарова / 72.RU

Нельзя просто так взять и сдать квартиру кому попало. В конце концов, может быть, вам в ней еще жить? Лишиться жилья или ценных предметов в нем не хочется никому. Поэтому мы спросили у адвоката и агента по недвижимости, какие основные ошибки допускают рантье.

Ошибка 1. Не проверяете паспорта

Еще до проверки документов вы можете попытаться поближе познакомиться с потенциальными арендаторами. Включайте внутреннего параноика (и, возможно, психолога) и не доверяйте даже самым милым на первый взгляд людям. Как показывает практика, те, кто слишком любезно себя ведут, чаще оказываются более проблемными, чем малообщительные интроверты.

— Человека, которому нужно жилье и который ищет его для себя, определить несложно. Часто он готов отдать деньги за квартиру тут же. Он не телится, готов заключить договор со всеми вашими требованиями, без проблем дает свою контактную информацию, показывает документы, дает сфотографировать паспорт, не бузит, что это распространение персональных данных, — рассказывает агент по недвижимости Леонид Григорьев. — Если люди охотно дают документы, это показывает, что они открытые. В 99 случаях из 100 это честные люди. А к тем, кто говорит, что показали паспорт — и этого достаточно, стоит присмотреться внимательнее — вероятнее всего, здесь кроется подвох.

Если вы поняли, что подходите друг другу, попросите оригинал паспорта (никаких ксерокопий!) и внимательно его рассмотрите. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, — это фотография (она не должна быть вклеена) и прописка (она пригодится, если дело дойдет до суда).

Не ленитесь описать каждый уголок вашего любимого дивана

Фото: Ирина Шарова / 72.RU

— Если вы захотите возместить ущерб за испорченную мебель, бытовую технику или у вас будут другие претензии, при обращении за взысканием суд может отправить вас по месту проживания арендаторов, а это может быть в другом конце страны, — говорит адвокат Андрей Конышев. — Самые проблематичные случаи — когда у людей нет прописки или двойное гражданство. В этом случае будет сложнее обратиться с исполнительным листом к судебным приставам, потому что они просто не будут знать, где искать недобросовестных арендаторов. Если человек прописан неподалеку, в ближайшем населенном пункте, это упростит момент взыскания.

Другой важный момент: по паспортным данным вы сможете элементарно «пробить» человека на сайте судебных приставов: проверить на наличие долгов и банкротства. Это поможет косвенно подтвердить платежеспособность.

Ошибка 2. Скачиваете первый попавшийся договор из интернета

Грамотно составленный договор — одна из главных защит от возможных проблем. По признанию экспертов, многие собственники до сих пор думают, что стандартный шаблонный договор, скачанный из интернета, решит все вопросы. Но это не ваш метод. Вам нужен грамотно составленный документ, где учтены все моменты и нюансы: что имеет право делать арендатор, а что нет, как вы будете разрешать споры в разных ситуациях, штрафные санкции. Такой документ в будущем, если что-то пойдет не так (арендатор сбежит, сдаст жилье другим людям, устроит в квартире балаган, украдет или испортит ценные вещи), позволит через суд вернуть убытки.

— Идеально, если этот договор будет по полной программе кабальный со стороны собственника. Чем подробнее и точнее будут прописаны разные моменты, тем лучше. Порядочный арендатор не испугается подписать такой договор, это покажет, что он ответственный человек. А если он прочитает все пункты и откажется подписывать документ, такой человек вам и не нужен, — объясняет Леонид Григорьев.

Порядочный арендатор согласится с каждым вашим требованием. С каждым разумным

Фото: Тимур Шарипкулов / UFA1.RU

Ошибка 3. Сдаете квартиру в субаренду

А вот этот пункт не такой однозначный, как может показаться. На этот счет у специалистов разные точки зрения. Каждый рантье хочет сдать квартиру порядочному человеку (и желательно одному), и ему совершенно не интересен вариант, когда субарендатор снимает у него жилье, чтобы сдавать его третьим лицам, а то и вовсе посуточно. Особенно если с недвижимостью связаны теплые эмоции и она — не просто дополнительный источник дохода.

— Если в документе будет присутствовать пункт «ни в коем случае не сдавать квартиру в субаренду», то его нарушение приведет к автоматическому расторжению договора и взысканию убытков с недобросовестного арендатора, — поясняет Андрей Конышев. — Пропишите в нем подсудность. В случае возникновения споров истец может пойти в суд по нахождению имущества. Это удобно, чтобы не бегать по всей нашей необъятной родине и искать, куда подать иск.

Но зачастую арендатор, который заключает договор с возможностью сдать недвижимость в субаренду, бывает даже лучше тех, кто снимает жилье для себя, и более ответственно подходит к вопросу.

— Потому что у него есть техничка, которая убирает и моет квартиру после каждых новых арендаторов. И он отвечает за физическое состояние жилья, — объясняет Леонид Григорьев. — Проверьте, какие объекты у такого арендатора уже есть в наличии и насколько это серьезная фирма. Если у конторы два-три объекта, подумайте десять раз, прежде чем заключать договор. А если объектов не меньше 20, это уже говорит, что фирма серьезная.

Ошибка 4. Не описываете имущество в договоре

Чтобы защитить свою драгоценную квартиру и имущество в ней, укажите всё это в договоре. В идеале должен быть пункт с прописанными моментами «нормального износа помещения». В случае, когда люди долго арендуют вашу недвижимость, а после их съезда оказывается, что квартире нужен ремонт, на который у вас уйдут все заработанные с аренды деньги — это не нормальный износ.

— Документируйте, в каком состоянии передаете квартиру, мебель — всё, что вам ценно. Обязательно фиксируйте это в приложении к договору или акте передачи объекта. Перечислите все оборудование в исправном состоянии. Если арендатор что-то сломает, испортит, должен быть пункт про то, что он обязуется вернуть квартиру в прежнее состояние. Если был телевизор, и арендатор его сломал — пусть ремонтирует или покупает новый, — говорит Леонид Григорьев. Опись можно сделать вдвоем, без привлечения третьих сторон.

Опасаетесь за свежесть воздуха в квартире? Пропишите пункт, что в ней нельзя курить. Обязательно — с указанием суммы штрафа. Если этот пункт будет нарушен, вам хотя бы хватит денег, чтобы оплатить услуги клининговой службы.

И не бойтесь отказывать людям, если заподозрите неладное

Фото: Тимур Шарипкулов / UFA1.RU

— Но никто не будет выплачивать случайную озвученную сумму. Нужно сделать оценку ущерба у независимых оценщиков, — добавляет Андрей Конышев. — Когда сумма будет установлена, пишите претензию по месту регистрации арендатора. Даже если она не дойдет, при соблюдении претензионного порядка в любом случае вы сможете обратиться в суд. Только после того, как претензионный порядок соблюден. Даже судьи охотнее рассматривают дело, если им предоставить письменную претензию, где упоминаются все ваши действия и отсутствие реакции со стороны нарушителя.

Ошибка 5. Не берете депозит

Брать деньги за последний месяц проживания — нормальная практика. Да, многих арендаторов это отпугивает, но это — залог вашей уверенности в том, что вы не останетесь у разбитого корыта. В случае, когда арендатор пропадает, не оплатив последний месяц, у вас будет сумма депозита, которую вы имеете полное право не отдавать. Требовать его обратно у вас никто не будет.

Ошибка 6. Не платите налоги

Как бы странно это не звучало, но налоги действительно могут защитить ваши интересы, когда возникнут разногласия с арендатором. Вы открыты перед законом, а он, в свою очередь, будет готов встать на вашу сторону. Во всяком случае, для суда у вас будет документ, подтверждающий, что вы сдавали жилье указанному человеку.

Жалко платить 13% НДФЛ? Оформляйтесь как самозанятый по доходу со сдачи жилья. Тогда налог составит всего 4%, если договор заключен с физлицом (и 6% — если с юридическим). 400 рублей с 10 тысяч — не такие шальные деньги за вашу безопасность.

Идея такой защиты вам нравится, но налог не хотите платить вовсе? Для вас есть ценный лайфхак: заключайте договор на 11 месяцев с возможностью его дальнейшего продления по обоюдному соглашению сторон. Дело в том, что в Росреестре регистрируют договоры, заключенные на срок от года. Обо всем, что происходит до этого срока, в УФРС не узнают.

Все по закону: как официально, правильно и безопасно сдать квартиру в аренду или наем?

Недвижимость – один из наиболее надежных источников инвестирования в любые времена.

Собственник такого имущества может либо продать его, либо постоянно получать стабильный доход, сдавая его в аренду.

Стоит рассмотреть процедуру правильной сдачи жилья и особенности ее проведения.

О том, можно ли сдавать комнату или долю в квартире, а также о том, как сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать из наших статей.

Законодательная база

Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче в аренду, регулируются определенными законодательными актами. При сдаче жилплощади в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи недвижимости посвящены отдельные главы этого документа:

• сделка аренды (заключается, если хотя бы одной стороной договора выступает юридическое лицо) освещена в главе 34 ГК РФ;
• сделка найма (заключается между двумя физическими лицами) регламентируется главой 35 ГК РФ.

При составлении договора аренды или найма нужно обязательно руководствоваться положениями ГК РФ, поскольку это поможет оформить сделку максимально правильно и законно.

О том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Преимущества

Большинство квартир, которые сдаются в наем или аренду, не оформлены в виде заключения официального договора. То есть сделка заключается на основании устной договоренности между сторонами, что является незаконным и рискованным для обоих участников. Например, собственник может понести риски.

О том, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, вы можете узнать из другой нашей статьи.

Например, мошенничество со стороны съемщика. Если нет документально закрепленной сделки, то и сам факт сдачи жилплощади никак нельзя доказать. Поэтому существует вероятность, что съемщик может не заплатить за жилье, коммунальные услуги или нанести ущерб имуществу собственника или соседей (например, затопить их).

В случае заключения договора в придется закреплены все важные моменты относительно сделки: размер и способ внесения денег, обязательства по оплате коммунальных услуг, срок пользования жилплощадью. Все права и обязанности обеих сторон будут четко согласованы между ними.

Есть риск налоговой проверки. При сдаче жилплощади ее владелец получает определенный доход, с которого, в соответствии с законодательством РФ, должен быть уплачен налог (НДФЛ).

Именно по этой причине большинство сделок проходят неофициально, ведь стороны хотят таким образом сэкономить.

Однако если этот факт будет обнаружен инспекторами, собственника привлекут к ответственности.

Меры за это предусмотрены довольно серьезные, причем с каждым последующим нарушением наказание будет ужесточаться.

Ответственность

В законодательстве не предусмотрено отдельной статьи или закона, которые бы содержали ответственность за незаконную сдачу жилья в наем. Однако в случае такого нарушения наказание будет применяться по следующим основаниям:

• несдача декларации (ст. 119 НК РФ);
• неуплата налогов.

Налоговый кодекс РФ Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества)

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок

влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Если в первом случае ответственность устанавливается только налоговым законодательством, то во втором это может происходить как на основании НК РФ, так и по УК РФ.

В зависимости от тяжести правонарушения предусмотрена ответственность.

Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов – эта мера является обязательной и применяется всегда. Кроме величины самого налога придется еще уплатить и пеню за каждый день просрочки.

Наложение штрафа за непредоставление декларации в размере 5% от величины задолженности. При этом его минимальный размер составляет 1000 руб., а максимальный – 30% от долга.

Наложение штрафа за неуплату налога – его размер составляет:

• 20% от суммы долга – в общих случаях;
• 40% – при повторном нарушении или если будет доказано, что плательщик умышленно уклонялся от уплаты налогов.

Уголовная ответственность – конкретная мера устанавливается ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

Если размер задолженности по налогам составляет более 600 тыс. руб. за три года, то могут применяться такие меры:

• штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
• принудительные работы (сроком до года);
• арест на период до полугода;
• лишение свободы на срок до года.

Если долги по налогам относятся к категории особо крупных (то есть превышают сумму 3 млн. руб. за три финансовых года подряд), то ответственность ужесточается:

• штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб.;
• принудительные работы или лишение свободы на период до трех лет.

Этот перечень мер – исчерпывающий, никакой другой ответственности за неуплату налогов не предусмотрено. Например, собственника не смогут выселить из его жилплощади или отобрать ее.

Несмотря на наличие в законодательстве такой серьезной ответственности за незаконную сдачу недвижимости на практике она применяется редко.

Это связано с тем, что доказать факт правонарушения очень сложно, ведь для этого нужны документальные подтверждения того, что жилплощадь действительно кому-то сдается.

Если учесть, что это не входит в интересы обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, вы можете узнать из нашей статьи.

Пошаговая инструкция

Если собственник все же принял решение об официальной сдаче недвижимости в аренду или наем, ему необходимо знать, как правильно провести эту процедуру. Примерный алгоритм действий следующий:

Шаг 1. Подготовка жилья к сдаче квартирантам. На этом этапе нужно сделать помещение максимально привлекательным для съемщиков: провести косметический ремонт (при необходимости) и обеспечить наличие дополнительных удобств (например, провести интернет и установить кондиционер).

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, как составить объявление о сдаче жилплощади, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо провести осмотр жилья и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках жилья.

Отдельно стоит затронуть вопрос относительно наличия долгов по коммунальным платежам. Конечно, их уплата не переходит на съемщиков, однако стороны могут в добровольном порядке решить этот вопрос. Например, согласовать погашение части долга в счет уплаты стоимости аренды или переведение задолженности на собственника.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов.

Для проведения сделки аренды или найма жилого помещения понадобятся:

• паспорт наймодателя;
• паспорт нанимателя;
• документы, подтверждающие право собственности.

О том, как составить доверенность от собственника на право сдачи недвижимости.

Шаг 4. Подготовка договора – это также можно сделать как самостоятельно, так и при помощи юристов. Требования к оформлению и содержанию документа зависят от его вида (аренда или найм). Общими требованиями является:

• указание предмета сделки;
• письменная форма документа;
• оформление нескольких экземпляров договора (для каждого участника сделки).

Также дополнительно можно составить акт приема-передачи жилплощади и опись имущества, которое в нем находится. Это требование необязательно, но желательно, поскольку поможет уберечь обе стороны от возможных конфликтов по поводу порчи имущества.

Шаг 5. Регистрация договора – этот пункт является обязательным для договора:

• аренды (вне зависимости от срока его действия);
• найма (если он заключается на год и более).

Регистрация договора осуществляется в органах местного самоуправления и в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости.

Размер отчислений

Как уже отмечалось, главная причина, по которой собственники сдают кнедвижимость неофициально – это необходимость уплачивать с получаемых денег налог. Этот вид поступлений является доходом, поэтому он облагается НДФЛ. Ставка этого налога, в зависимости от плательщика, установлена на уровне:

• 13% — если доходы получает гражданин России;
• 30% – если получателем является иностранный гражданин.

Очевидно, что в каждом из этих случаев получается немаленькая сумма.

Однако есть несколько вполне законных способов уменьшить размер необходимых отчислений.
Для этого нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП и выбрать одну из доступных систем налогообложения:

1. УСН. В этом случае собственник станет предпринимателем и от получаемого дохода сможет платить меньше отчислений – 6%. Однако ежегодно нужно будет вносить дополнительную сумму на обязательные страховые взносы.
2. Патентная система – при этом необходимости платить налоги вообще не будет, однако за патент придется отдать приличную сумму (точная стоимость зависит от конкретного региона). К затратам на приобретение патента также можно прибавить взносы в фонды.

Менее законным способом уменьшения величины налога является занижение в договоре величины платы за жилье.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Через агентство

Чтобы облегчить процесс сдачи квартиры, собственники могут воспользоваться услугами агентства и заключить договор с риэлтором. В этом случае также можно сдать жилье официально, при этом основную часть работы возьмет на себя посредник. В частности, на него могут быть возложены следующие обязательства:

• подготовка всех необходимых для проведения сделки документов;
• поисков потенциальных жильцов;
• организация рекламы жилья;
• проведение показа;
• оформление договора.

В услуги риелтора может быть включено еще и множество других обязательств – более точно они закрепляются в договоре с агентством.

При желании также можно будет застраховать квартиру и все находящееся в ней имущество от возможного ущерба.

Единственный недостаток данного способа – необходимость оплачивать услуги агентства.

Однако если обратиться в надежную компанию с хорошей репутацией, то преимущества от этого значительно перевесят финансовые потери.

Официальная сдача недвижимости не пользуется среди собственников особой популярностью, поскольку в результате этой сделки необходимо совершать отчисления по налогам в бюджет.

Однако риски для обеих сторон найма или аренды при этом также минимальны, поскольку официальный договор гарантирует соблюдение всех их прав и обязанностей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.