Как правильно оценить квартиру перед продажей

Способы оценки стоимости квартиры в 2020 году

Недвижимость имеет денежное выражение, о котором собственник задумывается при распоряжении квартирой. Определиться с ценой нужно еще до того как выставлять квартиру на продажу. А для этого следует учесть все факторы ценообразования, проведя собственное исследование или обратившись к экспертам. В любом случае, только владелец должен решать, как оценить стоимость квартиры.

Зачем знать рыночную стоимость квартиры

Рыночная цена квартиры — это стоимость объекта на рынке недвижимости, которая необходима не только в случае ее продажи. Денежную ценность жилья определяют:

• для подготовки к ипотеке;
• при составлении брачного договора;

Определить рыночную стоимость квартиры можно следующими способами:

• самостоятельно;
• у независимого оценщика.

Случаи заказа обязательной экспертизы установлены законом. В частности, при приобретении квартиры в ипотеку без официальной оценки не обойтись.

При заключении обычного договора купли-продажи продавец и покупатель самостоятельно решают, идти ли им к оценщику. Стороны могут и сами установить цену, зная, как правильно оценить квартиру перед продажей.

Какие факторы влияют на стоимость жилья

Прежде чем приниматься за оценку, полезно узнать о факторах, влияющих на конечную цену. Некоторые характеристики субъективны, ведь у каждого человека есть свое видение идеального места жительства. Кто-то хочет любоваться видом на город из окна, а для других предпочтителен хороший обзор детской площадки.

Но все-таки более объективно оценить свою квартиру можно именно по ключевым критериям, среди которых:

Совокупность этих факторов и подскажет, как определить стоимость квартиры при продаже. Например, квартира, находящаяся в центре города вблизи парка, вдали от заводов, будет стоить дороже аналогичного объекта на промышленной окраине.

Важна и юридическая «чистота». Надо помнить, что, если документы у продавца в полном порядке, то и покупатель будет готов заплатить больше.

Метод сравнения цен

Основные факторы понятны, но чтобы применить к своему объекту, рассмотрим, как оценить стоимость квартиры самостоятельно. Это можно сделать путем сравнительного анализа недвижимости с аналогичной, но уже выставленной на рынке.

Сравниваемые объекты должны быть схожими по следующим критериям:

• тип дома, в котором находятся: период постройки, материалы стен;
• состояние и характеристики квартиры: метраж, ремонт;
• место нахождения в городе: расположение в одном районе.

Цены на жилые помещения, выставленные на продажу, можно узнать:

• из объявлений в газетах и журналах;
• на рекламных стендах;
• на специализированных каталог-сайтах (например, на cian.ru или irr.ru в рубрике «Недвижимость»);
• в агентствах недвижимости.

После того, как удастся найти цену аналогичной квартиры, нужно учесть факторы, существенно понижающие или повышающие ее. К примеру, близость транспортной развязки или станции метро позволяет поднять стоимость объекта на 7-8%, а за каждый дополнительный метр жилья можно просить еще по 0,5%.

Безусловно, рынок недвижимости меняется, что влияет и на факторы ценообразования. Так, покупатели неохотно рассматривают варианты жилья на верхних этажах в хрущевках, поэтому такие объекты всегда на 2-3% дешевле.

В новостройках последний этаж пользуется значительно большей популярностью из-за открывающегося вида.

Живописный пейзаж способен повысить элитный объект в цене на 10%.

В сегменте эконом-класса наличие привлекательного вида не так принципиально, но, например, предприятия, расположенные вблизи дома, не дадут подняться цене квартиры высоко.

Заметим, что для расчета рыночной стоимости можно прибегнуть к онлайн-калькуляторам, однако этот инструмент покажет лишь среднее значение.

Помощь агентства недвижимости

Лучше всех рынок недвижимости знают те, кто на нем торгует. Специалисты агентств недвижимости владеют информацией о том, сколько стоит квартира с определенными параметрами в конкретном районе. Некоторые владельцы квартир порой просят их этими знаниями поделиться, позвонив в агентство и представившись покупателем.

Так можно продемонстрировать свою заинтересованность в услугах риелтора, не заключая договор.

Во многих агентствах первичные консультации не требуют оплаты.

Определить реальную стоимость квартиры специалист сможет только после ее осмотра. Тщательный анализ параметров объекта позволит ему сориентировать клиента в том, какую цену можно назвать покупателю.

Используем рекламные объявления в СМИ

Если владельцу жилья позволяют время и силы, определить стоимость можно опытным путем. Например, рекламные места в СМИ зачастую бесплатны, следовательно, можно без затрат подать в них свое объявление о продаже квартиры с примерной ценой. Дальше остается только анализировать активность звонящих.

Если звонки единичны, стоимость явно завышена. Ее нужно снизить, а потом разместить объявление повторно.

В том случае, когда телефон не стихает ни днем, ни ночью, квадратные метры недооценены. Стоимость предложения можно смело поднимать.

Конечно, квартира по этой схеме может продаваться долго. Но зато продавец будет знать ее оптимальную стоимость для потребителя, исходя из его платежеспособности.

Оценка эксперта

Иногда перечисленных мер недостаточно, так как нужна профессиональная оценка. Ее результат, к примеру, хотят видеть банки при выдаче ипотеки. Разберемся, как узнать оценочную стоимость квартиры у эксперта.

Правила профессиональной оценки устанавливаются ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Независимая оценка — это деятельность оценщика по определению рыночной стоимости объекта. Такой оценщик должен владеть аттестатом, быть членом саморегулируемой организации и иметь страховку ответственности.

Сделать оценку квартиры у специалиста можно на платной основе по договору оценки. Для этого понадобится:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• техпаспорт объекта из Бюро технической инвентаризации.

После заключения договора и проведения осмотра недвижимости эксперт определяет, как рассчитать стоимость квартиры для продажи. Процедура основана на установлении цены в условиях рынка.

Имущество оценивается в сравнении с аналогичными объектами, определяется потенциальный доход от квартиры при продаже или аренде либо затраты на нее.

Через 3-5 дней будет готов результат, отраженный в отчете.

Узнаем кадастровую стоимость квартиры

При определении рыночной цены можно опираться на кадастровую стоимость недвижимости, установленную государством. Способ ее получения зависит от того, нужен ли официальный документ, либо достаточно справочной информации.

Сведения о кадастровой стоимости онлайн и бесплатно доступны на сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости online».

В предлагаемой форме указывается кадастровый номер квартиры или адрес. После этого система моментально выдаст нужные данные.

Бесплатно можно ознакомиться и с фондом данных государственной кадастровой оценки . Поиск происходит по кадастровому номеру объекта.

Существует также сервис «Публичная кадастровая карта» , но он удобен лишь для поиска цены земельного участка.

Если же необходим заверенный официальный документ, можно заказать выписку из ЕГРН:

• онлайн (на сайте Росреестра в сервисе “Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости” или на портале Госуслуги );
• лично в офисе Росреестра или МФЦ;
• по почте, отправив письмо в Росреестр.

За определенную плату заявителю выдают бумажную (750 рублей) или электронную выписку (300 рублей).

Типичные ошибки продавцов недвижимости

Собственники недвижимости, не являясь профессиональными продавцами, часто совершают ошибки на пути к сделке. Рассмотрим наиболее распространенные:

1. Продавцы завышают цену, так как не могут оценить свое жилье объективно. Оно представляется им более привлекательным, чем другие квартиры.
2. Собственники ставят высокую цену в надежде на то, что рынок вскоре вырастет и тогда можно будет заключить договор купли-продажи на выгодных условиях. Но рынок недвижимости не так подвижен, как кажется. Такая тактика может задержать сделку.
3. Продавцы устанавливают цену еще выше, чем та, которая установлена на похожие объекты. Однако стоимость, указанная в объявлениях, иногда уже и без того завышена: в нее закладывают и возможность торга, и услуги риелтора.
4. К денежному выражению квартиры плюсуют бытовую технику и мебель. Но все-таки предметом по договору купли-продажи недвижимости является недвижимый объект. Определение рыночной стоимости квартиры не должно включать в себя сопутствующие товары.

Выводы

Оценка стоимости квартиры важна при продаже или покупке. Она может проводится собственником как самостоятельно, так и с помощью независимого профессионального оценщика. Самостоятельное определение стоимости — процесс увлекательный, но требующий временных затрат. Второй вариант менее хлопотен и более достоверен, но за него придется заплатить.

Как оценить рыночную стоимость квартиры и избежать ошибки при продаже недвижимости: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее. Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним. Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго. Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей. Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов. Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками. Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов. Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья. Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%. Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры. У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация. Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое. Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта. Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро. Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам. Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы. Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости. Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект. Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Как оценить квартиру перед продажей: четыре способа

Такой способ оценить квартиру не хуже и не лучше других, и вы сейчас в этом убедитесь. Вариантов оценки городских квартир много, причем самых разнообразных. Расскажем вам о четырех основных, пишет Собственник.

Способ первый, официальный

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Способ второй, массово-реалистичный

Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

Способ третий, самостоятельный

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

Способ четвертый, авторитарный

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

Как оценить стоимость квартиры

Рыночные отношения предоставляют возможность реализовать имущество за оптимальную цену, устраивающую покупателя и продавца. Чтобы выгодно и быстро продать квартиру в Москве, важно установить адекватную цену.

Оценивание недвижимости, преследующее целью дальнейшую реализацию – это обязательная процедура, которая поможет определить реальную цену объекта, учитывая данные экономические реалии.

Важно! Грамотно оценить актуальную цену квартиры, определить ее рыночную стоимость требуется перед осуществлением разнообразных сделок: реализация (продажа и покупка), оформление завещания, ипотечное кредитование, залог.

Правильно оценить свою квартиру перед продажей – значит, гарантировать верное, безупречное проведение сделки без неожиданных подводных камней, возможных проблем.

Как правильно оценить свою квартиру

Назвать реальную цену жилья может не каждый собственник. Хотя в подавляющем большинстве случаев владельцы осуществляют процедуру самостоятельно, принимая во внимание ситуацию на рынке. Они анализируют суммы, фигурирующие при подаче объявлений о продаже недвижимости с аналогичными характеристиками.

Законодательство позволяет использовать несколько способов оценки:

1. Самостоятельно оценить квартиру. Такой процесс существенно снизит затраты. Однако учет исключительно «типовых» критериев, может послужить причиной исчезновения из внимания важных юридических моментов (например, наличие наследников), ставящих под угрозу всю сделку.
2. Оценить квартиру, воспользовавшись услугами риэлтора. Профессионал-специалист обязательно учтет все необходимые нюансы, обеспечив безопасность проведения сделки. Трудность в том, что найти риэлтора , который не разочарует, довольно сложно.
3. Независимая оценка квартиры. Если сумма, указанная экспертами-риэлторами, покажется необоснованной, всегда есть вариант воспользоваться услугами независимого специалиста, подтвердив либо опровергнув полученный результат.

У кого, где оценить квартиру, собственник решает самостоятельно, опираясь на конкретную ситуацию и индивидуальные предпочтения, но нужно понимать: довериться специалистам намного правильнее, безопаснее.

Этапы оценочного процесса

Процесс определения стоимости предмета продажи проводится, учитывая все законодательные требования, принципы, методы.

Процесс оценки квартиры включает несколько этапов:

• выбор оценщика, постановка задач;
• формирование договора, планирование дальнейших действий;
• сбор информации, а также аналитическая часть;
• расчет окончательной стоимости;
• получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости;
• составление оценочного отчета с предоставлением заказчику.

Выбор оценщика, постановка задач

Первым делом определяется цель оценочной процедуры (продажа, ипотечное кредитование), от чего зависит размер суммы, требующий установления.

Какие бывают виды стоимости:

• рыночная, определяется с целью дальнейшей реализации;
• страховая, необходима страхователю, оформляющему страховочный полис;
• залоговая, базируется на договоре кредитования.

Данный этап также включает ознакомление с предметом договора для установления его главных характеристик:

• местоположение;
• объемы площади;
• документационное подтверждение.

Формирование договора, планирование действий

После детального изучения оценщиком предмета договора он получает возможность составить план проведения дальнейших работ, начиная с визуального осмотра, заканчивая составлением договора, где описываются условия процесса.

Важно! Следует учесть отдельные случаи, когда при больших объемах работы допускается привлечение дополнительных экспертов.

Также обязательно определить сроки проведения процедуры, зафиксировать условия, обстоятельства, формирующие конечную стоимость жилья.

Сбор информации, аналитическая часть

Достоверность собранной информации гарантирует нужный результат. Требуется учитывать возможные дефекты, другие нюансы (территория, юридическое оформление), способные поставить под угрозу дальнейшее оформление сделки.

Процедура расчета окончательной стоимости

При определении окончательной цены недвижимости применяется несколько методов расчета:

1. Доходный. Определяет вероятность получения выгод от использования недвижимости.
2. Сравнительный. Сравнение предметов договора, обладающих одинаковыми свойствами. Данный способ не применяется в случаях с домами, имеющими исключительные параметры. Это обстоятельство нужно обязательно брать во внимание оценщикам.
3. Затратный. Учитывает расходы, произведенные ранее, включая относящиеся к процессу восстановления, когда присутствует износ.

Получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости

Оценщик, используя рыночную информацию об аналогичных объектах, имеющих определенное отличие по ценообразующим параметрам от оцениваемой недвижимости, применяет аналитику, а также определяет возможность применения корректирующих коэффициентов.

Составление оценочного отчета, предоставление заказчику

Отчет обязательно должен содержать следующие данные:

• дата составления;
• информация об оценщике;
• описание предмета;
• методология проведения процедуры;
• документационные обоснования;
• итоговая сумма.

Важно! Нужно принять во внимание оформление отчета (печать, подпись) – без него документ могут признать недействительным.

Отчет является обязательным актом, если владелец планирует дальнейшую передачу имущества для ипотечного кредитования. Либо оценка производится относительно спорного предмета, когда точная цифра оценивания имеет решающее значение.

Как оценивают квартиру оценщики

Как правильно оценить стоимость своей квартиры для продажи? Конечно, обратиться к специалистам.

Важно! От грамотно выбранного исполнителя зависит успех в получении необходимой услуги, безупречное проведение процедуры оценки.

При поиске риэлтора-профессионала в данной сфере необходимо, прежде всего, уделить внимание его квалификации: итоговая цифра должна устраивать собственника, параллельно отображая реальную экономическую ситуацию.

Получение справедливой оценочной стоимости возможно только при обращении к квалифицированному профессионалу, имеющему солидную репутацию.

Но нужно понимать: указанная для отчета цифра не всегда гарантирует продажу недвижимости именно по этой стоимости. Плюс, оценщик указывает лишь примерную сумму, за которую объект можно реализовать, учитывая стандартные условия и актуальную ситуацию на рынке.

Критерии оценивания

Конечная оценка определяется несколькими важными критериями.

Местоположение недвижимости

Объект, расположенный в элитном районе, оценивается выше, нежели дом, расположенный за городом. Апартаменты в центре стоят на порядок дороже аналогов на окраине, также имеет значение соседство с социально-значимыми объектами. Значительную роль сыграет близость удобных транспортных развязок.

Наличие необходимой юридической документации

Отсутствие установленных законом документов может оказать существенное влияние, изменив размер оценочной стоимости.

Одним из главных параметров, влияющих на окончательную цену объекта, является количество собственников недвижимости. Чем их меньше, тем более высокая цифра будет фигурировать.

Размер имущества, структура объекта

Здесь значительным нюансом выступает небольшая деталь: размер объекта пропорционален стоимости квадратного метра. Причем обратно-пропорционально, то есть чем меньше объект, тем выше цена одного метра данного помещения.

Обусловлена такая ситуация увеличением вероятности быстрого нахождения покупателя при общей низкой цене объекта – чем меньше размер недвижимости, тем значительно меньше его общая цена.

Также большую роль будут играть планировка будущей покупки, ее состояние и прочие составляющие, влияющие на общий вид объекта:

• развитая сеть коммуникаций, инфраструктуры;
• множество технических характеристик: год постройки объекта, материал, используемый строителями, задействованные технологии.

Перед тем, как оценить свою квартиру для продажи, требуется обратиться к специалисту. Он должен принять во внимание все сопутствующие условия, а затем назвать объективную цену.

Важно! Заказчик, ставя под сомнение осуществленную процедуру, смело может воспользоваться услугами независимых экспертов, выполнив новую оценку.

Как оценить квартиру для продажи

Рыночная цена объекта недвижимости – показатель, формирование которого определяется рядом факторов: общий уровень экономики, сезонность, вплоть до курса валют, налогов.

Как оценить квартиру самостоятельно, воспользовавшись услугами агентства, либо независимого эксперта, решает собственник, но перед принятием окончательного решения следует предусмотреть возможные риски и нюансы.

Оценить квартиру – дорого?

Проведение процедуры по определению стоимости недвижимости – услуга платная. Но насколько оценка действительно необходима, особенно, если брать во внимание недобросовестность отдельных участников рынка?

Цена подобной процедуры, прежде всего, зависит от объекта продажи: естественно, услуги по оценке здания за городом могут обойтись дороже (в среднем – около 5 тысяч рублей), нежели жилья с престижным местоположением. Главная сложность здесь – беспроблемный доступ к объекту или его удаленность.

Конечно, окончательную цену недвижимости формирует также регион, город расположения объекта. Чем выше уровень жизни в населенном пункте, тем дороже обойдется услуга.

Риэлтерский рынок славится высокой конкуренцией, поэтому заказчику предоставляется широкий выбор. Особую роль сыграет также квалификация эксперта. Здесь все просто – чем опытнее эксперт, тем его услуги обойдутся дороже.

Важно! Оплачивать процедуру установления стоимости объекта – обязанность лица, получающего прибыль, иными словами, продавца.

Важные нюансы

Обсуждая решение о необходимости проведения оценки недвижимости, следует учесть правила, позволяющие пройти этот процесс без потерь и ошибок:

1. Грамотный выбор оценочной компании, где главным ориентиром служат опыт, цена, время предоставления услуги. Значение также играет наличие аккредитации. Обычно это занимает около недели.
2. Сегодня специальное лицензирование деятельности по предоставлению подобных услуг не признается обязательным, поэтому заказчик свободен в выборе оценщика. При необходимости получения ипотеки разрешено сразу обращаться к компаниям, проверенным банком.
3. Лучше, когда сумма гонорара озвучивается оценщику сразу в момент обращения, это поможет избежать недоразумений.
4. Предоставление собственных фотографий может ускорить процесс.

Важно! Цифра, установленная риэлтором, действительна шесть месяцев.

Профессиональное оценивание предмета недвижимости с учетом требований законодательства определено в качестве обязательной процедуры, когда речь идет о программах ипотечного кредитования, либо при страховой оценке. Установление стоимости имущества – трудоемкий процесс, и подавляющий процент сделок сопровождается такой процедурой.

Эксперты единогласны: оценка гораздо важнее, чем даже работы по отделке помещения, поскольку покупка материалов облагается налоговым вычетом. Профессиональные же действия не облагаются выплатами.

Все перечисленные детали сложно учесть самостоятельно, поэтому правильнее обратиться за помощью к профессиональному риэлтору – тому, кто отлично понимает все нюансы, а значит, сможет помочь сэкономить время, силы.

Как правильно оценить квартиру перед продажей

Самостоятельный сравнительный рыночный анализ стоимости квартир

Только самостоятельное и внимательное изучение конкурентов приближает человека к пониманию формирования стоимости на рынке недвижимости и эффективнее позволяет сохранять цену во время переговоров с покупателем.

Посещать квартиры конкурентов, – это лучший способ вывести среднерыночную стоимость своей.

⠀⠀Понятно, что при определении рыночной цены на недвижимость методом сравнения, легко обнаружить много значимых параметров.

⠀⠀Очевидное не всегда очевидное для всех, поэтому, вместе с приобретением знания о своих конкурентах, мы получаем и силу; знания своих конкурентов обладают силой, если знать их и применять.

⠀⠀Такой подход применим при серьёзном желании максимально точно определить цену и продать квартиру по средней рыночной стоимости.

⠀⠀ Лёгкий пример: если стало известно, что покупателю важно светящее по утрам, а не по вечерам солнце, то этим нужно пользоваться. Покупатели в некоторых случаях при торге опираются на другие предложения квартир, говоря что-то вроде:

⠀⠀– Я смотрел квартиры как ваша там и там. И в первом случае мне скидку предлагают, а во втором этажом лучше.

⠀⠀– Я помню, что вы говорили о важности для вас цикла солнца в квартире и оно должно светить в неё с утра, а у первой квартиры, на сколько мне известно, окна совсем на другую сторону, я там был; а у второй хоть этаж и лучше, но солнце загораживает десятиэтажное здание напротив. Что вы намерены с этим делать?

⠀⠀Ведь, если вы были в тех квартирах, то максимально осведомлены о своей позиции на рынке и легко сможете управлять фактами.

Что делать при самостоятельном определении рыночной стоимости квартиры

Рынком всегда руководили покупатели, они смотрели, сравнивали, предлагали цену.

⠀⠀Чтобы быть более конкурентоспособным знать, какую цену установить за квартиру, важно владеть информацией. Для этого нужно притвориться профессиональным покупателем:

⠀ ⠀1. Вооружиться таблицей сравнительного анализа, представленной ниже; или сделать свою.

⠀⠀ 2. Внести туда схожие квартиры из вашего сегмента. Узнать о большинстве из них можно на досках объявлений. Необходимо обязательно позвонить продавцам; поскольку, серьёзный подход к продаже обязывает выяснить как можно больше информации.

⠀⠀ 3. Одеть «тело» покупателя. Об этом вопросе есть отдельная статья с таблицей для глубокой аналитики рынка:

⠀⠀⠀⠀ 3.1. Позвонить всем продавцам, чтобы посмотреть их квартиры.

⠀⠀⠀⠀ 3.2. Перед просмотром попросить, чтобы продавец взял с собой оригиналы или копии правоустанавливающих документов. Это позволит узнать о юридических подробностях, влияющих на сделку.

⠀⠀⠀⠀ 3.3. Спросить, какой будет окончательная стоимость квартиры, если возникнет желание её купить. Так вы сможете спрогнозировать дальнейшее движение рынка, ведь озвученная стоимость рано или поздно появится и в объявлении о продаже этой квартиры.

⠀⠀ 4. Фиксировать всю полученную информацию в таблицах сравнительного (первичного) ценового анализа; и глубокого исследования каждого объекта.

⠀⠀5 . Сравнить и посчитать.

Скачать таблицу сравнительного рыночного анализа.docx

Пример заполненной таблицы сравнительного рыночного анализа.pdf

⠀⠀Чтобы упростить определение допустимых рамок в корректировке собственной стоимости и цен конкурентов, я рекомендую задать себе следующие вопросы:

⠀⠀ 1. За сколько продаем?

⠀ ⠀2. Почему цена именно такая?

⠀ ⠀3. Сколько эта цена будет актуальна?

⠀ ⠀4. Как цена будет изменяться во времени?

⠀⠀5. Какой будет окончательная приемлемая цена?

⠀⠀ 6. Будут ли разные цены для разных групп покупателей?

⠀⠀Существует две альтернативы самостоятельному способу оценки: обращение в агентство недвижимости, либо к профессиональному риэлтору.

Хотите, оставить заявку на оценку квартиры?

Расчёт стоимости недвижимости онлайн 🌐

«Лёгким движением руки брюки превращаются; брюки превращаются; брюки превращаются в элегантные шорты.»
© КФ. Бриллиантовая рука.

⠀⠀Онлайн сервисы – простой и бесплатный способ узнать цену на квартиру по указываемому адресу, но, как и брюки – не надёжный.

Калькуляторы средней цены на квартиру

⠀⠀Сервисы-калькуляторы для оценки недвижимости позволяют рассчитать стоимость недвижимости онлайн. Однако, они используют излишнюю информацию в то же время упуская важные параметры для сравнения и не способны проанализировать цену спроса на недвижимость во время показа; потому что сайт не может лично пройти по двору, подойти к крыльцу, почувствовать чистоту или загазованность воздуха; зайти в подъезд дома и оценить его чистоту; зайти в квартиру любого собственника, продававшего или продающего. Сайт не способен выглянуть в окно и тем более провести показ квартиры.

⠀⠀Полученный таким образом отчёт о рыночной стоимости недвижимости не включает значимые и весомые во время торга параметры. Он просто не точен.

Из вышенаписанного рождаются 2 правила для продавца недвижимости

⠀⠀ 1 Правило. Делать фотографии перечисленных выше вещей для объявления, это позволяет заранее удовлетворить часть требований и любопытства тех, кому нужна недвижимость, имеющая схожие характеристики.

⠀ ⠀2 Правило. Результаты определения цены на квартиру, вычисляемые подобными сайтами – информация легко и бесплатно добытая. А «полезности», всё-таки, добываются трудом и/или платно.

⠀⠀Точному определению цены помогает обнаружение конкурентных преимуществ похожего жилья, выставленного на рынке, а не слепое полагание на программы.

⠀⠀Как искать преимущества и пользоваться ими с этапа написания объявления и во время показов, читайте в статье:

Пять сайтов с функцией определения цены недвижимости

⠀⠀Площадки, делающие расчёт стоимости жилья онлайн, исходя из предложений на их сайте недвижимости:

⠀⠀ 1. Сайт Центрального Информационного Агентства Недвижимости ЦИАН:

⠀ ⠀2. Сайт о недвижимости:

⠀⠀ 3. Сервис по оценке от Рекламного Информационного Портала «РЕИНПОРТ недвижимость»:

⠀ ⠀4. Сервис расчёта стоимости недвижимости от разработчиков Авито на сервисе Domofond:

⠀ ⠀5. Онлайн оценка истории цен на недвижимость от Яндекса. Позволяет узнать онлайн за сколько продавались и/или сдавались квартиры по определённому адресу:

Узнайте, как выглядят по-настоящему продающие объявления в моих кейсах:

Кейсы Алексея Кравченко

Заказ оценки квартиры у профессионального риэлтора

Профессионал всегда отличался от толпы; это просто заметить.

⠀⠀Просто смотрите за тем, как много инструментов использует риэлтор и какими знаниями располагает; делайте заказ только на основании этих данных.

⠀⠀Следует понимать, что оценку рыночной стоимости недвижимости с обходом конкурентов, риэлтор сделает либо на основании оплаты за такую работу, либо при подписанном эксклюзивном договоре. Иначе, максимум, на который можно рассчитывать – это анализ с прозвоном конкурентов.

Заказ оценки квартиры в агентстве недвижимости

В агентстве недвижимости работают риэлторы; профессиональные и нет. Если придерживаться предыдущего пункта, то ошибка маловероятна.

⠀⠀Не выбирайте риэлтора на удачу. Проследите за тем, какие инструменты ему известны и что он использует. И когда найдёте действительно стоящего профессионала, тогда смело нанимайте его для оценки, или заключайте договор для продажи.

⠀⠀Бытует мнение, что, если пригласить к оценке и продаже сразу нескольких риэлторов, то это может приблизить сделку за счёт усилий каждого из них. Некоторые собственники во время таких «крысиных бегов» дополнительно прилагают ещё и собственные усилия. Следует понимать, что чаще всего в описанном случае инструменты и навыки собственника и «нанятых» риэлторов будут совпадать; это не только не прибавит точности в определении рыночной стоимости недвижимости, но и снизит эффективность продажи, создав в будущем засоренность пространства на некоторых досках, что может даже привести к искусственному снижению стоимости.

Настоящий эксперт обладает заметным количеством инструментов и работает только по договору.

Хотите, чтобы я занялся продажей вашей недвижимости?

Единственный способ оценить квартиру для покупателя с ипотекой

Средняя рыночная стоимость и цена оценщика могут значительно отличаться в определённых далее случаях.

⠀⠀Оценочные компании разрабатывают специальный отчёт о рыночной стоимости недвижимости для предоставления в банк.

⠀⠀Сегодня довольно много кампаний, делающих оценку стоимости квартиры для банка в каждом городе, что позволяет выбирать между ними, но в целом они одинаковы.

⠀⠀Отчёт о стоимости имеет ограниченный срок жизни, обычно не превышающий 1 месяц. Общий алгоритм оценки сложен и малоприменим в быту, однако следует знать, что в подавляющем большинстве оценщики не совершают звонков по анализируемым квартирам и, тем более, не посещают их, что значительно снижает точность отчёта по отношению к настоящим ценам.

⠀⠀Случается так, что некоторые риэлторы размещают «заманушки» ценой ниже рынка для получения звонков. Если подобные риэлторы облюбовали ваш район, тогда в отчёт оценщика попадут варианты со сниженной стоимостью; а, как вы, наверное, знаете, банк обычно предоставляет 80-90% от цены квартиры в отчёте оценщика. Покупателю просто может не хватить собственных денег для погашения возникшей разницы.

⠀⠀Как следствие – малоэффективное средство для точной аналитики рынка.

⠀ ⠀Несоблюдение этого правила усложнит жизнь с ипотечными покупателями и может снизить среднерыночную стоимость квартиры в отчёте до минимальной.

⠀⠀ Правило: Следите за «заманушками» на вашу квартиру, чтобы при необходимости оценки для банка, отчёт был приближен к реальности.

⠀⠀Если рынок наполнен продавцами с завышенными, по сравнению с вашей, ценами, тогда не заморачивайтесь на этот счёт.

⠀⠀Некоторые банки не сотрудничают с некоторыми оценочными организациями, поэтому всегда уточняйте в банке список оценщиков, отчёты которых он готов принять на текущий момент.