Как правильно оформить сделку купли продажи квартиры

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
- физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
- в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
- судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
- количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
- в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
- наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
- отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
- информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
- подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
- нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
справки ПНД и НД на всех собственников;
кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

документ, удостоверяющий личность (паспорт);
свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
закладная;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
оплата услуг нотариуса;
оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Стоит ли держать в голове все нюансы проведения сделки и список необходимых документов, решать вам. Однако опытные риелторы не только знают все это наизусть, но и легко сориентируются при возникновении каких-либо трудностей или форс-мажорных обстоятельств. Поэтому для покупки квартиры имеет смысл обращаться к специалистам.

Процедура оформления покупки квартиры

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
- физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
- в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
- судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
- количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
- в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
- наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
- отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
- информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
- подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
- нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Читать еще: Как приватизировать служебную квартиру от министерства обороны

Покупатель вправе потребовать от продавца:

архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
справки ПНД и НД на всех собственников;
кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Оформление документов при покупке квартиры

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

документ, удостоверяющий личность (паспорт);
свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
закладная;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
некоторые другие документы по требованию банка.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
оплата услуг нотариуса;
оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит Откроется в новой вкладке.”>обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это Откроется в новой вкладке.”>специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 2-3 тыс. руб.

Но Откроется в новой вкладке.”>подготовка и заверение договора у Нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

Во-первых, Нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
Во-вторых, Нотариус может включить в ДКП дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
И в-третьих, Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине Откроется в новой вкладке.”>недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Откроется в новой вкладке.”>Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия. Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика. И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при Откроется в новой вкладке.”>«альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров. В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников. А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (Нотариус берет ее на себя), и можно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через Откроется в новой вкладке.”>депозит нотариуса.

Читать еще: Сдача квартиры без договора последствия

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу Нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на Нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда Откроется в новой вкладке.”>рисков сделки для себя лично.

Поэтому нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен. Для грамотного оформления Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между Откроется в новой вкладке.”>существенными условиями договора и его Откроется в новой вкладке.”>дополнительными условиями (перечни этих условий – см. по ссылкам в Глоссарии).

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Каждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, т.е. условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть четко обозначены стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя), предмет договора (квартира, площадь, адрес), суть договора (отчуждение квартиры), цена (в рублях, цифрами и прописью), а также Откроется в новой вкладке.”>права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в ДКП можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон. Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру, условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т.п. Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.

Вообще-то, формулировать условия договора самостоятельно, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) Откроется в новой вкладке.”>ничтожным (т.е. не имеющим законной силы, подробнее – по ссылке).

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты Откроется в новой вкладке.”>подоходного налога с продажи квартиры. Для Покупателя такой вариант всегда был очень рисковым, несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую ему давал Продавец. Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре.

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с Откроется в новой вкладке.”>кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий. Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки. А следовательно, вероятность оспаривания договора, и Откроется в новой вкладке.”>признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, Откроется в новой вкладке.”>юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю добавлять в конце договора отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

На практике подписание Договора купли-продажи квартиры происходит, обычно, в тот же день, что и Откроется в новой вкладке.”>закладка денег в ячейку банка, либо на следующий день после этого.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в Откроется в новой вкладке.”>УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры за наличный расчет?

Покупка квартиры за наличный расчет согласно Законодательству Российской Федерации ничем не отличается от оплаты при помощи банковского перевода. Но как и любой вид проведения денежных операций, он имеет свои нюансы.

Расписка о получении наличных денежных средств по договору купли продажи

Расписка о получении задатка или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке написать расписку о их получении, где указывается:

где была совершенна передача;
какая сумма оплачена;
за что оплачено;
кем и кому оплачены деньги.

Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами

Учитывая то, что процедура купли-продажи квартиры также имеет свои моменты, стоит более детально остановиться на процедуре оплаты за наличный расчет.

Рассмотрим права и обязательства каждой стороны в данной сделке.

Для продавца

подготовить совместно с покупателем договор о купли-продаже квартиры. Это можно сделать, как самостоятельно, так и при помощи юриста, нотариусу или агента по недвижимости.
Собрать пакет документов, который необходим для проведения регистрации прав собственности при покупке жилья новым владельцем.
Подписать договор совместно с покупателем.
Принять оплату за наличный расчет от покупателя.

Если продавец – это юридическое лицо, то существуют определенные ограничению по внесению размеров наличных оплат.

Для покупателя

Покупатель в свою очередь обязуется:

Выбрать жилье, осмотреть его.
Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.

Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.

Если же всё нормально, тогда переходят к следующему этапу – это заключение договора. Покупатель передает деньги за оплату купли квартиры. Сумма к выплате будет та, которая прописана в договоре. Затем проходит регистрация прав собственности нового владельца квартиры.

Стоит отметить, что данная покупка является дорогостоящей, поэтому продавцу лучше всего себя обезопасить от казусов. Таким образом, в договоре прописывают не только сумму аванса, которая была оплачена, а и штрафные санкции за неустойки.

Если покупатель прерывает сделку, то продавец оставляет задаток себе в полной мере.

Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон

При подписании договора о купли-продажи недвижимости, как мы говорили ранее, необходимо собрать пакет документов. Он состоит из:

Договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть подписан каждой стороной. Если продавец является в долевой собственности с другими людьми на квартиру, то тогда договор должен быть заверен у нотариуса.
Акт приема-передачи квартиры – это документ, без которого не возможно провести регистрацию прав. Его необходимо заполнить продавцу о том, что он передает во владения квартиру новому покупателю и собственнику.
Выписка из Росреестра. Документ, который на данный момент является подтверждением прав собственности владельца, имеет кадастровый номер квартиры.
Чек об оплате государственной пошлины. Если данного факта оплаты налога не будет, регистратор откажет в проведении сделки. Госпошлина является обязательным платежом.

В зависимости от сделки, могут быть нужны и другие документы. Например:

если продавец квартиры состоит в браке, то по закону обязательно нужно соглашение его супруги/супруга на совершение данной сделки.
Если купля-продажа происходит не от лица владельца, то необходимо доверенность на посредника, которая заверена у нотариуса.
Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок – здесь процедура переоформления будет несколько другая.

Читать еще: Какие документы смотреть при аренде квартиры

Также, при совершении сделки за наличный расчет, важно факт передачи денег:

Самым обычным является расписка.
Копия договора продавца с банком, которая свидетельствует об аренде ячейки – в случае, если передача денег происходит через банковскую ячейку.
Свидетельством также может стать и проверка банка на фальсификацию купюр.

Что нужно учесть при составлении соглашения

Если договор о купли-продажи квартиры предусматривает покупку недвижимости на наличный расчет, то необходимо учесть и обговорить сторонам следующие моменты:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Практические рекомендации, как оформить куплю-продажу квартиры

Купля-продажа недвижимости – один из самых распространённых видов имущественных сделок. Характеризуется отчуждением имущества покупателю на возмездной основе – получением от него установленной суммы денег. Регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК) и совершается по установленному алгоритму.

Как правильно оформить сделку, найти покупателя, а также переоформить жилье на другого собственника без продажи — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Основными источниками законодательства, которыми регламентируются правила купли и продажи квартиры, а также то, где и как оформляется сделка, являются:

§7 главы 30 ГК РФ;
статья 549 ГК РФ – нормы составления договора купли-продажи (ДКП);
статьи 550-558 ГК РФ – требования к ДКП;
статья 429 ГК РФ – заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Специальные нормы законодательства касаются следующих случаев:

Договор может удостоверяться нотариусом на основании статьи 163 ГК РФ. Регистрация в Росреестре предусмотрена Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок действий

Чтобы оформить сделку купли-продажи, нужно действовать по установленному алгоритму. Он включает в себя следующие действия продавца:

оценка квартиры;
подготовка документации;
поиск покупателей;
заключение ПДКП;
заключение ДКП;
расчёт по сделке;
регистрация сделки в Росреестре.

Если продавец договаривается о сопровождении сделки с риэлтерской компанией, то основная часть ответственности делегируется уполномоченному представителю компании.

Оценка недвижимости

Самый лёгкий способ решения вопроса с установлением цены объекта заключается в нахождении произведения:

стоимости 1 м² в районе расположения квартиры;
общей площади жилого помещения.

В полученную стоимость следует внести поправки, с учётом плюсов и минусов, которыми обладает как квартира, так и здание, в котором она расположена. Итоговую сумму следует сравнить с другими близлежащими квартирами, которые были проданы или продаются.

Подготовка документации

У продавца должны быть следующие документы:

Гражданский паспорт.
Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности (договор, свидетельство о наследовании, решение суда и т.п.).
Выписка из ЕГРН.
Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
Кадастровый паспорт.
Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
Копия лицевого счёта.
Выписка из поквартирной книги.

Представитель должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

Где и как можно искать покупателя?

Чтобы найти покупателей, нужно дать объявления о продаже квартиры:

в интернете, на специальных сайтах;
на телевидении;
в местных газетах.

Нужно сообщить о планируемой сделке как можно большему числу людей, из числа родственников, друзей и коллег по работе, чтобы использовать каждый шанс ускорить сделку.

Заключение предварительного договора

Если покупатель найден, а документация не готова, можно заключить ПДКП, в котором стороны дают друг другу гарантии совершения сделки, после чего:

покупатель прекращает поиск другого объекта;
продавец прекращает поиск покупателей;
покупатель передаёт продавцу задаток;
продавец устанавливает фиксированную стоимость жилья;
стороны назначают сроки проведения сделки.

Когда оба контрагента готовы к сделке, затягивать эту процедуру нет смысла, можно сразу оформить основной договор купчей.

Процедура заключения ДКП

Теперь о том, как сейчас оформляют ДКП. В договор должны быть обязательно внесены существенные положения, без которых документ не вступит в силу и окажется неправоспособным. Существенные положения являются следующими:

Предмет договора, с указанием сторон сделки: Продавец и Покупатель, и параметров квартиры.
Положение о том, что квартира принадлежит продавцу на правах собственности, и заключение ДКП не нарушает ничьих имущественных интересов.
Цена квартиры, с учётом получения аванса или задатка (если они уплачивались).
Условия оплаты по сделке (использование сертификатов, ипотека, рассрочка, единовременный платёж).
Способ расчёта с продавцом (наличные, аккредитив, банковская ячейка), сроки передачи денег.
Условия передачи квартиры покупателю (актом, или без такового).
Сроки освобождения квартиры по завершении сделки.
Права и обязанности сторон.
Ответственность сторон.
Заключительные положения.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Заключительные положения могут содержать дополнительные положения, в том числе – о необходимости нотариального удостоверения, страхования квартиры и иные требования. После того как текст внесён в документ, его следует заверить подписями сторон и поставить дату.

Процесс проведения расчёта

Сразу же после подписания договора, нужно рассчитаться. Способ расчёта должен быть обязательно указан в ДКП отдельным положением. Проводить расчёт нужно в соответствии с указанным в договоре положением. Если его внезапно переиграли после подписания договора, нужно оформить дополнительное приложение к ДКП, в котором указать способ расчёта.

У покупателя обязательно должны остаться на руках документы о передаче денег продавцу. Ими может быть расписка продавца о получении наличных на руки, с указанием:

Если использовалась банковская ячейка или аккредитив, нужно сохранить документы из банка о передаче денег по аккредитиву или об их помещении в банковскую ячейку.

Регистрация в Росреестре

После того как договор заключён, он передаётся через МФЦ в Росреестр. Предварительно, перед его подачей, следует уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей. К нему прилагается:

Заявление покупателя о регистрации передачи ему имущественных прав на квартиру в результате её купли-продажи.
Пакет документации, подготовленный для сделки.

Документы принимаются под расписку. В ней указываются:

сведения о заявителе:
перечень принятых документов;
реквизиты ДКП;
срок повторного визита.

Как правильно оформить жилье по заниженной стоимости?

Обычно продавцы настаивают на занижении стоимости недвижимости, если она у них находилась в собственности менее 3 лет, а на основании поправок, внесённых в Налоговый кодекс – не менее 5 лет. Если цена объекта будет установлена менее миллиона, то НДФЛ с продажи удерживаться не будет.

Такая сделка обеспечивает риски покупателя. Соответственно, не каждый покупатель согласится рисковать в угоду чужой выгоде. Ведь, если продавец окажется недобросовестным, он сможет:

после оформления сделки и расчёта сторон расторгнуть ДКП;
на основании указанной в ДКП заниженной стоимости вернуть её покупателю;
остальные деньги присвоить.

Чтобы не потерять покупателей, продавец обязан дать им гарантию, что они ничем не рискуют. Поэтому в ДКП указывается заниженная стоимость, с которой не удерживается НДФЛ: 1 миллион рублей. На эту же сумму продавец пишет расписку, в которой указывает, что эти деньги получены для расчёта по сделке.

Остаток денег, не указанный в договоре, но уплаченный по сделке, оформляется другой распиской. В ней продавец пишет, что покупатель передал ему обозначенную сумму денег за проведённый в квартире ремонт. В итоге у покупателя будут две расписки, в сумме составляющие полную стоимость квартиры, за которую она была приобретена покупателем.

Переоформление на другого собственника без продажи

Если исключить вариант купли-продажи жилья, то существует несколько других способов переоформления права собственности физическим лицом. В их числе следующие, наиболее часто применяющиеся варианты:

При обмене собственник квартиры передаёт недвижимость взамен на другое недвижимое, а иногда – движимое имущество. Стоимость имущества с обеих сторон должна быть приблизительно равной. Если одна сторона предоставляет более дорогое имущество, производится доплата. Сделка регулируется договором мены.
Дарение – безвозмездная передача имущества другому человеку на основании договора дарственной. Даритель передаёт в дар квартиру, а одаряемое лицо принимает его. Но если стороны не являются близкими родственниками, с одаряемого будет удержан подоходный налог в размере 13% кадастровой стоимости квартиры.
Завещание – это единственный документ, который заменяет гражданско-правовой договор. Составляется на случай смерти собственника квартиры, соответственно, передача вещных прав также происходит только после смерти собственника путём вступления в наследство.
Рента оформляется договором, который предусматривает пожизненное содержание собственника квартиры на условиях, внесённых в договор ренты. После смерти собственника, или после выплаты ренты – в зависимости от условий, внесённых в договор, квартира переходит новому собственнику.

Чаще всего квартира передаётся новому собственнику путём продажи. Это сделка, которая оформляется договором купли-продажи с обязательной регистрацией передачи имущественных прав. Кроме продажи могут использоваться такие способы передачи квартиры как мена, дарение, рента и завещание.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта