Как приватизировать служебную квартиру судебная практика

Приватизация служебного жилья: судебная практика

Когда речь идет о приватизации служебной квартиры, возникает множество вопросов, по разрешению которых существует достаточно сложная и неоднозначная судебная практика. Однако приватизировать служебную квартиру, которая была передана на баланс муниципальным органам, а часто и оформлялась в качестве служебной с определенными нарушениями норм законодательства, можно путем разрешения судебных споров.

Основания для приватизации служебного жилья

В соответствии с действующим законодательством, указанное жилье (служебное) может приватизироваться, однако правовых оснований, установленных законом, для этого совсем не много.

Закон РФ от 04.07.1991 года № 1541 «О приватизации жилищного фонда в РФ» установил запрет на приватизацию служебных помещений. Этим законом предоставляется право собственникам жилищного фонда принимать соответствующие решения о предоставлении права приватизации служебных помещений (квартир), которые относятся к жилищному фонду, а также квартир и жилых помещений, которые закреплены за предприятиями или учреждениями на правах оперативного управления или хозяйственного ведения.

В судебной практике достаточно важным является вопрос о том, какие помещения имеют статус служебных, что, как следствие, ограничивает права граждан, проживающих в них, на приватизацию жилья. Верховным Судом дано разъяснение по этому поводу. Согласно Положению о госучете жилищного фонда в РФ (Постановление Правительства РФ от 13.10.97 г. № 1301) госучету подлежат жилые дома, общежития, гостиницы, приюты, служебные жилые помещения и т.д., пригодные для проживания.

Исходя из изложенного следует, что после того, как было принято решение соответствующим органом о том, чтобы включить квартиру или другое жилое помещение в число служебных, оно должно пройти регистрацию в качестве такого (служебного) помещения в органах госрегистрации (Определение ВС России от 23.06.2006 г. № 35-В06-12).

Установленный же запрет на реализацию права приватизации служебного жилья имеет ряд условий для его применения. Эти условия выработаны правоприменительной практикой принятия судебных решений Верховным и Конституционным судами России. Судебные решения этих инстанций предусматривают, что фактическое ограничение реализации прав граждан на приватизацию служебных жилых помещений должно быть законодательно обосновано, в том числе и обстоятельствами дела. В таких случаях суды обладают правовой возможностью в спорах о признании права на приватизацию служебных квартир и других жилых помещений самостоятельно выносить решение о том, обосновано ли ограничение права граждан на приватизацию и при этом должны учитываться как формальные следующие факторы:

то, что квартира отнесена в соответствующей документации к категории специализированного жилого фонда;
наличие в жилье свойств, которые характерны жилым помещениям специализированного фонда (укомплектованность инвентарем, мебелью, наличие правил внутреннего распорядка и т.д.).

Судебная практика приватизации служебного жилья

Определением Конституционного суда № 119-0 от 18.04.2006 года было определено, что право на приватизацию в Федеральном законе должно быть обеспечено возможностью соблюдения соответствующих гарантий граждан при передаче имущества в собственность открытых акционерных обществ. К таким гарантиям относят закрепленные Конституцией России права на жилье, которые позволяют гражданам по своему усмотрению и в своих интересах приватизировать жилье.

Из всего вышеизложенного и основываясь на существующей судебной практике, можно сделать вывод о том, что при передаче служебного жилья в собственность коммерческих организаций не ограничивается право граждан, проживающих в них, на приватизацию данного жилого помещения (Положение ст. 19 ЖК РФ). А переход права собственности из государственной и муниципальной в собственность коммерческих организации не влечет за собой расторжение или изменение договора найма жилого помещения (квартиры). В этом случае формальный фактор того, что это помещение в документах о регистрации указано как служебное, на практике не ограничивает прав граждан на его приватизацию.

Подтверждением вышеуказанной правовой позиции может служить решение суда по делу № 33-9579 от 26.08.2010 г. Сутью судебного спора является отказ ОАО РЖД предоставить квартиру проживающему в нем гражданину Пархоменко Е.Ю. в собственность в порядке приватизации. В обосновании своего отказа представитель ответчика по делу ОАО заявил, что в данную квартиру истец был вселен как в служебную и поэтому в соответствии с нормами жилищного законодательства у него отсутствует право получить квартиру в собственность в порядке приватизации.

Однако, как заявил истец, квартира была предоставлена ему на условиях социального найма, и он не был уведомлен о том, что квартира имела статус служебного жилья.

Из материалов судебного производства следует, что данное жилое помещение зарегистрировано за ОАО Российские железные дороги, о чем в ЕГР прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись.

В обосновании принятого решения, которым были удовлетворены требования Пархоменко Е.Ю. (истца по делу в суде первой инстанции) о признании незаконным отказа ОАО РЖД в предоставлении в собственность квартиры в порядке приватизации, суд указал на следующее: как следует из свидетельства о госрегистрации прав на спорную квартиру, она не является ни государственным, ни муниципальным жилым фондом. Право собственности на нее принадлежит ОАО РЖД и поэтому истец не может приобрести право собственности на эту квартиру согласно Закону России «О приватизации жилого фонда». Однако данная квартира на момент предоставления истцу находилась в государственной собственности и в последующем перешла в собственность ОАО РЖД и никаким другим документом при переходе права не была признана служебной. С учетом позиции, изложенной Верховным Судом РФ и Конституционным Судом России, переход прав собственности не может повлечь за собой расторжение или изменение договора найма, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В данном случае судебная коллегия согласилась с выводом суда поднадзорной инстанции о том, что право истца на приватизацию спорного жилья может быть восстановлено путем прекращения права собственности ответчика на спорную квартиру.

Также в судебном заседании было установлено, что в данном случае приобретение права ответчика (ОАО РЖД) было осуществлено с нарушением конституционных прав истца.

Также возможность для приватизации служебного помещения остается и в случаях, описанных в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 26.03.2013 г № 5-КГ13-14. В данном определении сказано, что служебные помещения, которые прежде находились в собственности государства, а также те, что были закреплены за организациями на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, а в последствии передавались в муниципальную собственность, могут приобретаться гражданами в собственность на правах приватизации.

Исходя из обзора вышеописанной судебной практики по жилищным делам, которая касается приватизации служебного жилья, в том числе и неправомерного требования собственников специализированного жилого фонда о выселении из общежитий граждан при переходе прав собственности к коммерческим организациям, можно сделать вывод, что в большинстве случае, беря за основу правоприменительную практику Верховного и Конституционного судов, суды выносят решения в пользу граждан, желающих приватизировать квартиру.

Совет: данная категория дел требует изучения множества законодательных актов, правоприменительной практики Верховного и Конституционного суда и детального рассмотрения каждой спорной ситуации. Поэтому чтобы избежать ошибок в формировании своей правовой позиции и линии защиты при подаче искового заявления в суд, лучше доверить защиту своих интересов профессионалам.

Как приватизировать служебную квартиру судебная практика

1. Если наниматель служебного жилья использовал своё право на приватизацию другого жилья, то даже при наличии у него выслуги, позволяющей приватизировать служебную квартиру, её нельзя приватизировать в пользу членов семьи

Предоставленное законодательством право на приватизацию служебного жилья распространяется только на специального субъекта – носителя соответствующего права (например, на гражданина, отслужившего в системе МВД России более 10 лет), а не на членов его семьи.

Поэтому если глава семьи ранее уже использовал своё единственное право на приватизацию, то эта служебная квартира не может быть приватизирована не использовавшими указанное право членами его семьи. Не будучи специальными субъектами, у них нет права на приватизацию служебного жилья (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 сентября 2018 г. № 2-КГ18-6).

2. Для приватизации служебной квартиры не обязательно предварительно снимать с неё служебный статус и заключать договор соцнайма

Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права собственности на служебную квартиру, переданную в собственность заявителя в порядке приватизации, со ссылкой на необходимость предварительного снятия с неё служебный статус и заключить договор социального найма.

Суды согласились с законностью приостановления, отказав заявителю в административном иске об оспаривании решения госрегистратора.

Верховный Суд РФ судебные постановления отменил, сославшись на наличие у местной администрации как собственника жилищного фонда полномочия распоряжаться им по основаниям, установленным законом, и что снятия служебного статуса для этого не требуется (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19 октября 2018 г. № 18-КГ18-150)

3. Несоблюдение порядка отнесения жилого помещения к числу служебных не свидетельствует о его предоставлении по договору социального найма

Находящаяся в краевой собственности квартира была предоставлена работнику краевого учреждения по договору найма служебного жилого помещения с оформлением регистрации по месту жительства.

После прекращения трудовых отношений администрация края обратилась в суд с иском о выселении бывшего работника с членами семьи без предоставления другого жилья. Ответчик обратился со встречным иском о признании приобретшим право пользования квартирой на условиях договора социального найма.

Районный суд основной иск удовлетворил, а во встречном отказал по причине прекращения жилищных прав в связи с увольнением.

Краевой суд решение отменил, отказал в выселении и признал право пользования квартирой по соцнайму в связи с непринятием решения об отнесении квартиры к служебному жилью.

Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение, сославшись на то, что несоблюдение порядка отнесения квартиры к служебной не свидетельствует о её предоставлении по договору социального найма. К тому же, ответчик не был очередником и не имел права на предоставление жилья по договору социального найма. Поэтому право пользования квартирой на условиях соцнайма у него не возникло (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 11 сентября 2018 г. № 18-КГ18-147).

4. Исковая давность о выселении не начинается со дня увольнения, т.к. увольнение не прекращает договор найма автоматически, а лишь служит основанием для его прекращения, и жилищные отношения являются длящимися

Суд отказал наймодателю в иске о выселении бывшего работника в связи с истечением срока исковой давности на обращение в суд, исчисленного со дня увольнения.

Отменяя это решение, Верховный Суд РФ сослался на то, что исковая давность о выселении не начинается со дня увольнения, т.к. увольнение не прекращает договор найма автоматически, а лишь служит основанием для его прекращения, и жилищные отношения являются длящимися (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 11 сентября 2018 г. № 18-КГ18-147).

Читать еще: Где делается кадастровый паспорт на квартиру

5. В случае предоставления жилого помещения в общежитии неуполномоченным на то учреждением право пользования им не возникает даже при наличии там регистрации по месту жительства

Комната в общежитии была предоставлена городским филиалом ФГУП «Почта России» по ходатайству Союза ветеранов Афганистана гражданам, не являвшимся работниками почты, и они были зарегистрированы в нём по месту жительства.

ФГУП «Почта России» обратилась в суд с иском о признании их неприобретшими право пользования жильём, выселении и выписке.

Районный суд иск удовлетворил, а апелляционный это решение отменил и в иске отказал, сославшись на то, что поскольку это здание подлежало передаче в муниципальную собственность, то в силу ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ утратило статус общежития и на проживание граждан, зарегистрированных по месту жительства, теперь распространены нормы ЖК РФ о договоре соцнайма.

Верховный Суд РФ апелляционное определение отменил, т.к. почтовый филиал не вправе был предоставлять жильё в общежитии, и к тому же – неработникам почты, а миграционная служба – регистрировать их в нём. Ходатайство афганского общества, не будучи основанием возникновения жилищных отношений, правового значения не имеет (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 2 октября 2018 г. № 18-КГ18-180).

6. При выселении из служебного жилого помещения следует учитывать обе гарантии невыселения, предусмотренные ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ, при отсутствии хотя бы одной из которых возможно выселение без предоставления другого жилья

Городская администрация обратилась в суд с иском о выселении из служебной квартиры бывшего работника муниципальной жилищной организации, отработавшего в ней более 10 лет.

Суды двух инстанций в удовлетворении иска отказали со ссылкой на ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ, запрещающей выселение граждан, приобретших гарантии невыселения по ранее действовавшему законодательству и состоящих или способных стоять на жилищном учёте. Поэтому ответчик, как проработавший в муниципальной организации к 1 марта 2005 г. свыше 10 лет, не может быть выселен вникуда в силу ст. 108 ЖК РСФСР.

Верховный Суд РФ отменил судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение в городской суд, поскольку судами не выяснялся вопрос состояния или наличия у ответчика оснований стоять на жилищном учете, что предусмотрено ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 сентября 2018 г. № 45-КГ18-11).

7 . В случае ошибочного предоставления в собственность в порядке приватизации служебного жилья, местная администрация не вправе отменить своё же постановление о его приватизации, а должна обращаться в суд

Из рассмотренных Верховным Судом РФ необычных дел можно выделить 2 следующих.

Администрация г.Бронницы предоставила 2 служебные квартиры в собственность в порядке приватизации начальнику пожарной части и учителю, не состоящим на муниципальном жилищном учете (учитель состояла на ведомственном жилищном учете и после предоставления этой квартиры была с него снята).

Затем с обоими семьями администрация заключила договоры соцнайма, после чего – договоры передачи квартир в собственность в порядке приватизации. Через несколько лет администрация отменила свои постановления в порядке самоконтроля, постановив прекратить право частной собственности и считать квартиры специализированным жилищным фондом, находящимся в собственности администрации.

Суды двух инстанций удовлетворили иски районного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к местной администрации и гражданам о признании недействительными договоров приватизации и прекращении зарегистрированного права собственности.

Верховный Суд РФ судебные постановления отменил, т.к. реализация полномочий органов местного самоуправления должна быть предсказуемой, обоснованной и соответствовать закону, а не их усмотрению и не нарушать законных прав других лиц. Правила отнесения жилья к спецжилфонду (постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42) не допускают отнесения к числу служебных жилых помещений, занятых по договорам соцнайма, найма, аренды либо с иными обременениями прав ( определения Судебной коллегии по гражданским делам от 3 апреля 2018 г. № 4-КГ18-4 и от 30 октября 2018 г. № 4-КГ18-66 ).

8. Проживающие в служебном жилье и прекратившие службу бывшие сотрудники некоторых правоохранительных органов, имеющие выслугу не менее 10 лет, не могут быть выселены из этого жилья вникуда независимо от того, приобрели ли они право на невыселение по ранее действовавшему законодательству (т.е. до 1 марта 2005 г.)

«Типовым положением о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации», утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2002 г. № 897, предусмотрена недопустимость выселения без предоставления другого жилья проживающих в служебном жилом помещении и прекративших службу (военную службу) сотрудников (военнослужащих), имеющих выслугу в правоохранительных органах не менее 10 лет (п. 28 Типового положения).

Вышеназванное Типовое положение устанавливает дополнительные по сравнению со ст. 103 ЖК РФ и ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ льготы для сотрудников каждого из вышеназванных ведомств, которые являются специальными субъектами в правоотношениях по проживанию в предоставленных им служебных жилых помещениях.

Указанная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 декабря 2018 г. № 6-КГ18-14, от 18 апреля 2017 г. № 67-КГ17-5, от 27 сентября 2016 г. № 44-КГ16-17, апелляционных определениях Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 апреля 2018 г. № 33-11787, от 26 июня 2018 г. № 33-27726.

9. Членов семьи собственника, отказавшихся от приватизации занимаемого жилого помещения, нельзя выселить из него даже по иску нового собственника, в пользу которого обращено это заложенное жилье

Весьма интересное решение вынес Верховный Суд РФ по жилищным правам членов семьи собственника квартиры, заложенной по договору ипотечного кредита, по которому с собственника судом взыскана задолженность в виде квартиры.

Итак, вступившим в законную силу решением суда с собственника квартиры взыскана задолженность в пользу предоставившего ипотечный кредит банка.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском о прекращении права пользования квартирой, заложенной по кредитному договору ипотеки, выселении и снятии с регистрационного учета собственника квартиры и членов его семьи.

Члены семьи собственника обратились со встречным иском к ООО о признании за ними права пользования квартирой как за отказавшимися от её приватизации в пользу одного собственника (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ).

Суд первой инстанции вынес противоречивое решение. Определением апелляционного суда основной иск удовлетворен, во встречном отказано.

Высшая судебная инстанция отменила апелляционное определение, отказала в основном иске и удовлетворила встречный, признав за членами семьи собственника гарантированное законом право пользования квартирой, которое действует даже в отношении нового собственника квартиры (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 24 апреля 20018 г. № 4-КГ18-5).

Обзор подготовлен МОО «Правозащитная организация «Восход»

Приватизация служебного жилья (судебная практика)

Под служебным жильем подразумевают те квадратные метры, которые принадлежат определенной организации, госучреждению или муниципалитету. Они предоставляются гражданам на период их трудовых отношений с собственником. Чаще всего, в служебном жилье проживают временно. Однако судебных прецедентов касательно приватизации подобных квартир немало. Как происходит процесс смены собственника служебного жилья, каковы его особенности – об этом идет речь ниже.

Наличие оснований для приватизации

Теоретически приватизация служебного жилья (СЖ) возможна. Правда, в действующем законодательстве не найти ни одного правового основания, которое бы об этом свидетельствовало прямо:

Законом № 154, принятым в 1991 г., установлен запрет на приватизацию некоторых видов жилых помещений, в том числе, и служебных (Ст. 4).
Однако той же статьей документа закреплено за собственниками жилфонда право не препятствовать приватизации (абз. 2 Ст. 2). А значит, она запрещена не на все 100%.

Когда служебное жилье передается в муниципальную собственность, это означает, что его статус изменился. Оно перестает быть служебным. Поэтому к такой квартире должен применяться тот правовой режим, который распространяется на обычные жилые помещения, предоставленные в пользование по договору социального найма.

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

В итоге квадратные метры можно приобрести в собственность. Такое право появляется у граждан, занимающих жилую площадь, предоставленную ранее, как служебную. Основанием выступают положения указанного выше Закона (абз. 1 Ст. 2).

Актуальность приватизации служебного жилья

Наличие служебного жилья остается актуальным, а количество ведомственных квартир – значительным. Существует много профессий, работ, качественное выполнение которых предусматривает проживание сотрудников поблизости от своего рабочего места. Список внушительный. Он включает:

народных депутатов любого уровня;
военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов;
таможенников и налоговиков;
лесников и работников рыболовецких хозяйств;
дворников;
пожарников и иных сотрудников аварийно-спасательной службы.

Немало граждан десятилетиями работали на одном и том же месте. После выхода на пенсию они должны покинуть служебное жилье, но ведь иных квадратных метров у большинства нет. Предоставление возможности приватизировать квартиру – это один из способов социальной поддержки граждан.

Важно! Оформить служебное жилье в собственность разрешено лишь один раз.

Кого нельзя выселять из служебного жилья

Приватизировать служебное жилье удается не всегда. Но закон защищает от выселения некоторые категории граждан. Они вправе остаться в служебном жилье и после прекращения трудовых отношений с его собственником. К таковым относятся (Ст. 2 ЖК РФ):

Категории	Пояснение
Граждане, которые проработали на данном предприятии 10 лет и более
Пенсионеры	Вышедшие на пенсию по возрасту и получившие соответствующее пенсионное удостоверение
Инвалиды первых двух групп	Утрата трудоспособности произошла по причине: — необеспечения работодателем надлежащей охраны труда; — обстоятельств, возникших при исполнении служебных обязанностей
Члены семьи сотрудника, погибшего или пропавшего без вести при исполнении обязанностей, возложенных не него работодателем	Это относится и к семье сотрудника, который умер из-за полученной служебной травмы или недуга
Семья умершего сотрудника.	В свое время именно ему было предоставлено служебное жилье

Покинуть ведомственную квартиру перечисленные категории граждан могут лишь в случае предоставления равноценных квадратных метров в том же населенном пункте (п. 3 Ст. 103 ЖК).

Служебная квартира – как ее приватизировать

Перед началом грандиозной работы по приватизации убедитесь в том, что имеется заключенный договор найма служебного помещения. Если он на руках – проблем с приватизацией будет намного меньше. Дальше предпринимаем такие шаги:

Что делаем	Пояснение
1. Обращаемся непосредственно к собственнику квадратных метров с заявлением	Собственник в письменном виде дает разрешение на сделку. Муниципальные власти издают нормативный акт, разрешающий приватизацию жилья заявителя
2. Заказываем в БТИ кадастровый паспорт	Заручаемся согласием всех членов семьи
3. С подготовленным пакетом документов обращаемся в приемную Департамента жилполитики	Ответ получаем не позже, чем через 2 месяца
4. Получив положительный результат, подписываем в жилотделе договор передачи жилья	При ответе отрицательном обращаемся в суд. Но сначала нанимаем адвоката. Без него разобраться в море законодательных актов, нормативов, инструкций практически невозможно
5. Договор предоставляем в Росреестр
6. Получаем свидетельство о частной собственности на жилье

Решение вопроса о приватизации в суде

В описанном выше порядке приватизировать служебное жилье можно лишь тогда, когда собственник не возражает против исключения квадратных метров из своего жилфонда.

Немало работодателей не имеют никакого желания менять статус принадлежащих их предприятию квартир. Они вправе:

Ответить отрицательно на просьбу работника передать жилье в муниципалитет.
Не объяснять мотивов своего решения.

Поэтому у сотрудника-претендента на приватизацию остается один путь – обращаться с иском в судебные органы.

Когда решение суда принято в его пользу, органы местного самоуправления получат право изменить статус служебной квартиры.

Но добиться заключения, позитивного для истца, непросто. Множество судебных решений отрицательны – они отдают предпочтение ответчику. Причина – не существует однозначных норм, обязывающих собственника переводить служебное жилье в муниципальное.

Пример # 1. Судебная практика

Ведомственная квартира не прошла регистрацию в качестве служебной в органах госрегистрации. В результате, она находится «между небом и землей». Номинально квартира – служебная, а юридически – нет. Пока не определится однозначный статус жилья, его приватизировать практически невозможно.

Вопросы по приватизации служебного жилья

Вопрос № 1. Во сколько обойдется гражданину приватизация служебного жилья?

Ответ. Оформление передачи квартиры происходит бесплатно. Но за подготовку некоторых документов необходимо заплатить. Это относится к:

техническому и кадастровому паспорту;
нотариальному заверению некоторых бумаг.

Также придется потратиться на то, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре.

При проведении приватизации своими силами можно уложиться в 8,0-10,0 тыс. рублей.

Когда сотрудник обращается в суд по вопросу приватизации, ему обязательно следует указать, каков срок его работы у собственника жилья. Именно этот показатель часто становится решающим для принятия необходимого истцу решения.

К примеру, сотрудник проработал в госучреждении значительную часть своей жизни, и так случилось, что после выхода на пенсию жить ему больше негде. В то же время собственник настаивает на том, чтобы пенсионер освободил жилье и вернул его в фонд организации. Он не хочет и слушать о том, чтобы изменить статус квартиры для дальнейшей ее приватизации.

В данной ситуации поможет только судебное разбирательство. Причиной отказа может послужить разве что неправдивая информация о сроках работы сотрудника на предприятии или содержание жилья в ненадлежащем порядке. Последнее нужно доказать.

В судебной практике нередки случаи, когда собственник не выполняет решения суда в пользу сотрудника. Что делать в подобной ситуации? Заново подавать иск. Государство должно взять обеспечение приватизации на себя. Собственника заставят передать служебное жилье в муниципалитет и изменить тем самым его статус.

Юрисконсульт ЗАО «Вердикт» Комаров А. Л.

Ошибки в проведении приватизации

Ошибка № 1. Сотрудник подает в суд и требует разрешения на приватизацию служебного жилья. Основание – работа в учреждении 12 лет. Ошибка состоит в том, что из этих 12 л. сотрудник только 5 прожил в ведомственной квартире и поселился в ней до того, как она стала служебной. Отсутствует его регистрация по месту жительства. Для суда обе причины, скорее всего, станут решающими для отказа в приватизации.

Ошибка № 2. Сотрудник подал иск в суд, не проверив формальный статус квартиры. Ему следовало бы вначале обратиться в местный орган Росреестра и получить выписку. Наличие у истца договора о служебном найме не выступает основанием для того, чтобы помещение считалось служебным.

Вопросы приватизации СЖ непростые. При возникновении спорных ситуаций необходимо изучить и проанализировать массу законодательных документов, прецедентов из практики судов Конституционного и Верховного. Чтобы не допустить роковых ошибок при построении линии защиты и правовой позиции, разумнее положиться на профессионалов и доверить защиту своих интересов именно им.

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Приватизация служебного жилья: порядок в 2020 году, судебная практика

Expert Последние изменения: апрель, 2020 711

Популярный вопрос в 2020 году у граждан нашей страны – может ли быть осуществлена приватизация служебного жилья и, если да, то на каких условиях?

Четкий ответ дается в действующих законодательных актах, хотя есть и некоторые нюансы, требующие отдельного внимания.

Что такое служебное жилье – основные положения

На основании п. 1 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ, ведомственные помещения относятся к жилфонду специализированного использования – как и квартиры в общежитиях, комнаты при организациях соцобслуживания населения, жилые помещения для временного размещения беженцев и др.

Служебные квартиры предназначены для проживания физических лиц в связи с характером трудовой деятельности – например, при прохождении гражданской службы в определенной местности (ст. 93 ЖК). Получить такую жилплощадь от работодателя могут только граждане, у которых нет других квартир в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК).

Служебные квартиры приобретают соответствующий статус исключительно после их отнесения к специализированному жилфонду. Порядок отнесения см. в следующих законодательных актах:

Постановление Правительства № 42 от 26 января 2006 года “Об утверждении…”;
Приказ Минфина № 156н от 19 декабря 2014 года “Об утверждении…”;
Приказ Ростехнадзора № 200 от 8 мая 2018 года “Об утверждении…”;
Приказ Росаккредитации № 6 от 15 января 2018 года “Об утверждении…” и др.

Законодательные ограничения на сделки со служебным жильем

В ч. 3 ст. 92 ЖК прямо указано, что служебные квартиры нельзя:

сдавать в аренду;
передавать внаем;
отчуждать любым образом – то есть продавать, менять, дарить и др.

К сожалению, и на приватизацию данного вида недвижимости установлен законодательный запрет – в ст. 4 Закона России № 1541-1 от 4 июля 1991 “О приватизации…” (далее – Закон) прямо сказано, что приватизировать служебные помещения нельзя. Исключение – если такая квартира находится в собственности у:

совхоза;
другого предприятия, осуществляющего деятельность в сельскохозяйственной сфере;
иных учреждений, приравненных к сельскохозяйственным.

Исключение из общего правила № 1

Тем не менее, в аб. 2 ст. 4 Закона сказано, что в исключительном порядке приватизация служебной жилплощади все же возможна.

Для этого собственнику помещения или лицу, которому оно передано в хоз. ведение или оперативное управление, нужно принять соответствующий нормативный акт, в котором прописать – при соблюдении каких условий передача ведомственного жилья все же может быть осуществлена.

Однако, следуя вышеуказанной норме, владелец ведомственного помещения должен исходить из принципов разумности и справедливости – другими словами, не “раздавать квартиры всем подряд”.

Например, в локальном акте ведомства может быть предусмотрено, что приватизация осуществляется при наличии определенного количества членов семьи нанимателя или только для определенных социально-незащищенных категорий.

Исключение из общего правила № 2

Приватизация становится доступной также и в случае, если служебная жилплощадь утратила соответствующий статус.

Такое возможно, если государственное или муниципальное предприятие, в собственности, хоз. ведении или оперативном управлении которого находился соответствующий объект недвижимости, добровольно передало квартиру в собственность муниципалитета в связи с:

ликвидацией;
реорганизацией;
отсутствием возможности нести траты на содержание соответствующей недвижимости и др.

В вышеуказанном случае договор найма жилья из специализированного жилфонда подлежит расторжению (ч. 2 ст. 102 ЖК), поскольку изменился собственник. Далее с гражданином и членами его семьи заключается новый договор – но уже с муниципалитетом. Порядок в 2020 году заключения такого договора не изменился по сравнению с прошлым годом и регламентируется Главой 8 ЖК РФ.

Обзор судебной практики по вышеуказанным вопросам

Судебная практика складывается таким образом, что большинство жалоб граждан на отказы в приватизации апелляционными и кассационными судебными инстанциями все же удовлетворяются.

Случай из практики № 1. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 5-КГ13-18 от 14 мая 2013 года.

Суть дела в следующем – истец обратился в Судебную коллегию с иском о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, которая ранее была предоставлена ему на основании ордера от Минобороны РФ.

Причина подачи иска – отказ Департамента жилищной политики г. Москвы в приватизации.

Судебная коллегия удовлетворила исковые требования в полном объеме, обосновав это тем, что:

в силу Постановления Правительства Москвы № 536-ПП от 19 июля 2005 года дом, в которой находится ведомственная квартира, занимаемая истцом, был передан от Минобороны в собственность г. Москвы;
вышеуказанный факт смены собственника квартиры влечет за собой изменение статуса жилья с ведомственного на муниципальное;
соответственно, приватизация должна осуществляться согласно общим нормам, представленным в ст. 2 Закона.

Случай из практики № 2. Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 3 декабря 2007 года.

Суть дела – истец обратился в территориальный районный суд с требованием понудить местную администрацию в заключении договора передачи в целях приватизации.

После увольнения истца по собственному желанию в 1997 году работодатель не предъявил требование о выселении в связи с расторжением трудового контракта (ч. 3 ст. 104, ч. 1 ст. 103 ЖК РФ).

В 2001 году спорная жилплощадь была передана в собственность муниципальных властей, а значит, утратила свой статус служебной.

В ордере истца на квартиру стоит отметка о том, что квартира ведомственная. Несмотря на это, администрация Омска не представила документ, который свидетельствовал бы об отнесении спорной квартиры к специализированному жилфонду.

Учитывая вышеизложенное, суд постановил удовлетворить исковые требования в полном объеме, считая ордер недостаточным доказательством отнесения спорного жилья к категории ведомственных. В итоге, истец и остальные 3 члена его семьи получили каждый по 1/4 доли спорного жилья.

Случай из практики № 3. Апелляционное определение Ростовского областного суда по делу № 33-6459/2013 от 27 мая 2013 года.

Суть дела – высшее учебное заведение предъявило иск к бывшему работнику о выселении из общежития, принадлежащего данному вузу на праве оперативного управления.

В обоснование иска было заявлено, что ответчик в трудовых отношениях с вузом уже не состоит, поэтому права на проживание в общежитии отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда 1-й инстанции без изменений, обосновав это тем, что ответчик является пенсионером по старости, находится на учете как нуждающийся в жилье и не имеет других квартир в собственности, а значит, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 103 ЖК, не может быть выселен из ведомственного жилья без предоставления другой жилплощади в пределах того же населенного пункта.

Итак, служебное жилье приватизировать нельзя, но есть несколько исключений. Например, если ведомство отчуждает квартиру муниципальным властям, то с нее снимается статус “служебная”. Или ведомство просто в порядке исключения разрешает приватизацию отдельным категориям своих работников.

Как осуществляется приватизация служебной квартиры

Приватизация позволяет гражданам стать полноправными владельцами жилого помещения. Однако статья 4 закона № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ» ограничивает категории объектов, которые могут быть переданы в собственность.

Понятие

Жилплощадь, выделяемая работодателем для временного размещения сотрудников и их семей, называется «служебной». Жилищный кодекс РФ (статья 104) устанавливает, что ведомственное жилье предоставляется в виде отдельной квартиры или дома.

Помещение передается в пользование по договору найма. Законодательство ограничивает права жильцов по распоряжению ведомственной площадью. Работник не может обменять квартиру или сдать ее в аренду.

Наниматель оплачивает коммунальные услуги в том же размере, что и собственники приватизированных помещений.

Ведомственная жилплощадь включается в специализированный фонд предприятия или муниципалитета. Сведения о соответствующем состоянии объектов отражаются в государственном реестре недвижимости.

Проживание в служебной квартире

Статья 104 ЖК РФ (пункт 3) закрепляет, что жилплощадь передается гражданину на время исполнения им трудовых обязанностей.

На обеспечение служебным жильем могут претендовать следующие категории работников:

военнослужащие, заключившие контракт;
сотрудники правоохранительных структур;
научные работники;
бюджетники (учителя, работники сферы здравоохранения);
представители МЧС;
государственные служащие (судьи, сотрудники различных министерств);
работники сферы ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства).

Крупные коммерческие компании предоставляют помещения для проживания квалифицированным сотрудникам.

Депутаты любого уровня также имеют право на предоставление служебной квартиры во время нахождения на выборной должности. Соглашение о найме прекращает действовать при увольнении (или по окончании срока исполнения депутатских обязанностей).

Кого нельзя выселить из служебной квартиры

Одним из условий предоставления ведомственной жилплощади выступает освобождение работником помещения после увольнения. Жильцы обязаны добровольно покинуть служебную квартиру при расторжении трудового договора.

Однако законодательство определило категории лиц, которых нельзя выселить из специализированного фонда без выделения иной жилплощади (статья 103 ЖК РФ).

На выделение альтернативного помещения могут рассчитывать:

Члены семьи умершего нанимателя.
Инвалиды I и II групп, получившие увечье по вине работодателя.
Семьи военнослужащих (сотрудников правоохранительных органов) погибших при исполнении обязанностей.
Пенсионеры, получающие пособие по старости.
Дети, оставшиеся без родительского попечения (до достижения совершеннолетнего возраста).

Предоставляемое помещение должно располагаться в границах населенного пункта.

Объекты, которые не подлежат передаче в собственность

Приватизация служебной квартиры может быть проведена при соблюдении определенных условий. Закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предоставляет всем российским гражданам возможность стать владельцами помещений, используемых по договору социального найма.

Не передаются в частную собственность квартиры, расположенные в военных городках закрытого типа.

Также нельзя стать владельцем жилплощади, которая не отвечает санитарно-гигиеническим требованиям или находится в аварийном состоянии.

Ведомственные помещения не соответствуют следующим требованиям законодательства:

квартира выделяется работодателем, а не государством;
основанием вселения служит соглашение обычного найма.

Служебное помещение, входящее в специализированный фонд предприятия, может быть передано нанимателю только по разрешению собственника. Исключение составляет жилье, находящееся на территории сельских поселений.

Пошаговая инструкция

Процедура передачи ведомственного помещения гражданам отличается от стандартного переоформления муниципальной жилплощади.

Алгоритм действий включает следующие этапы:

Запрос согласия собственника.
Перевод квартиры на баланс муниципалитета.
Подготовка документов.
Подача заявления в орган местного самоуправления.
Регистрация права собственности в Росреестре.

Если предприятие или муниципальные власти отказывают в передаче квартиры, наниматель вправе обратиться с иском в судебную инстанцию.

Заявление на приватизацию

Процесс переоформления недвижимости начинается с обращения к работодателю. Форма ходатайства о передаче жилья не регламентирована законодательно. Заявление можно написать от руки или напечатать на компьютере.

В документе необходимо указать:

наименование организации-работодателя;
данные заявителя (фамилия, имя, отчество, контактную информацию);
сведения о членах семьи нанимателя, зарегистрированных в квартире;
дата и основания предоставления служебной жилплощади;
технические характеристики помещения (адрес, площадь, количество комнат);
просьбу о передаче недвижимости в порядке приватизации;
основания, позволяющие оформить собственность (локальные акты предприятия, ссылки на законодательство).

Бланк заявления можно скачать здесь. Результат рассмотрения ходатайства отражается в официальном ответе.

Решение организации-собственника помещения

Закон № 1541-1 (статья 4) предусматривает возможность передачи ведомственных квартир гражданам, если собственник жилищного фонда не возражает против приватизации.

В большинстве случаев для вынесения положительного решения необходимо соблюдение следующих условий:

заявитель проживает в квартире на основании официального договора найма;
сотрудник добросовестно исполняет должностные обязанности;
стаж работы на предприятии (или в бюджетной сфере) составляет не менее 10 лет.

Решение о передаче (отказе) помещения подписывает руководитель организации. Документ должен быть зарегистрирован и заверен печатью.

Сельским жителям государство предоставляет право приватизировать служебное жилье независимо от согласия собственника.

Передача квартиры в муниципальный фонд

Одним из требований к претендентам на безвозмездное получение помещения в собственность является проживание по договору социального найма. При вселении в ведомственную квартиру сотрудник подписывает соглашение о срочном пользовании. В случае увольнения документ прекращает действовать. Поэтому основным этапом приватизации служебного помещения выступает его передача в собственность муниципалитета.

Процедуру переоформления осуществляет организация-собственник. Изменение статуса подтверждает постановление органа местного самоуправления о принятии жилплощади на баланс города.

Следующим шагом является заключение договора социального найма. Соглашение с муниципалитетом заключается на неопределенный период.

Перечень документов для приватизации

В список бумаг, которые требуется представить для оформления помещения в собственность, входит множество различных справок и выписок.

Обязательный комплект документации включает:

заявление;
согласие (или отказ) всех членов семьи на участие в приватизации;
постановление о переводе служебной жилплощади в муниципальный фонд;
соглашение о социальном найме;
справка о лицах, прописанных в квартире;
копии удостоверений личности жильцов (паспорт или свидетельство о рождении);
техпаспорт объекта, выполненный специалистами БТИ;
выписку из лицевого счета (для подтверждения своевременной оплаты коммунальных услуг).

Государство предоставляет каждому гражданину возможность однократного участия в приватизации (ст. 11 Закон № 1541-1). При обращении с заявлением о передаче жилья необходимо представить справку о том, что ранее право не использовалось.

Специалисты жилищной структуры муниципалитета могут запрашивать дополнительные документы (например, выписку из ЕГРН об отсутствии иной недвижимости).

Сроки рассмотрения заявления

Законодательство отводит два месяца на принятие решения о бесплатной передаче квартиры (статья 8, закон № 1541-1). По истечении указанного срока составляется договор приватизации. Документ подтверждает переход служебного жилья в собственность нанимателя.

В соглашении отражаются:

информация об участниках сделки;
адрес местонахождения и характеристики помещения (количество комнат, общая площадь);
основания передачи объекта (соглашение найма, ордер на вселение);
обязанности сторон.

Все лица, принимающие участие в приватизации, получают отдельный экземпляр договора.

Регистрация права собственности

Гражданин становится полноправным владельцем квартиры только после внесения данных в государственную базу недвижимости.

Процедура регистрации состоит из следующих этапов:

сбор документов;
оплата госпошлины (2 000 рублей для физических лиц);
подача заявки в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ.

В процессе регистрации происходит окончательная смена правообладателя. В государственную базу недвижимости вносится информация о новом владельце.

Проблемы приватизации служебных квартир

Ведомственные помещения используются работодателем для конкретной цели – привлечение квалифицированных сотрудников. Поэтому организациям невыгодно передавать квартиры в собственность нанимателей.

Основные затруднения, возникающие при переоформлении служебного жилья, связаны с отказом руководства вносить изменения в статус объекта.

Военнослужащие, как сотрудники Министерства обороны РФ, имеют право на безвозмездное получение жилплощади в следующих ситуациях:

увольнение ранее установленного срока по состоянию здоровья;
досрочный перевод в запас в связи с реорганизационными мероприятиями;
оформление пенсионных выплат по выслуге лет.

Продолжительный период работы (службы) не является гарантией оформления приватизации.

Ликвидация учреждения

При реорганизации или ликвидации предприятия ведомственная жилплощадь передается в муниципальный фонд. При этом орган местного самоуправления выносит постановление о принятии имущества.

Если передача квартиры на баланс города не закреплена документально, необходимо обращаться в суд с иском о признании права на приватизацию.

Перед направлением искового заявления следует уточнить официальный статус жилья в едином реестре недвижимости.

Судебная практика

Государство не обязывает правообладателей ведомственной жилплощади передавать ее работникам по их первому требованию. Чтобы приватизировать служебную квартиру, как свидетельствует судебная практика, потребуется немало усилий.

Требования граждан могут быть удовлетворены при следующих обстоятельствах:

в Росреестре нет сведений о ведомственной принадлежности помещения;
истец относится к категории льготников;
наниматель поставлен в очередь на улучшение жилищных условий.

Вердикт судьи зависит от фактических обстоятельств дела. Ключевую роль может иметь длительность трудового стажа в организации.

В Зеленоградский районный суд обратился сотрудник полиции А. с иском о передаче служебной квартиры муниципалитету. В обоснование требований истец указал, что он вместе с семьей пользуется ведомственным помещением 14 лет, своевременно вносит коммунальные платежи. Кроме того, во время исполнения должностных обязанностей сотрудник получил вторую группу инвалидности. Суд обязал работодателя (МВД) оформить перевод квартиры в фонд муниципалитета для последующей приватизации.

В другой ситуации гражданину К. отказали в оформлении договора приватизации. Истец трудился на предприятии в течение 15 лет, после чего уволился в связи с оформлением пенсии по старости.

Ведомственным помещением К. пользовался только на протяжении последних 3 лет. Соглашение о найме с организацией не заключалось. Регистрацию по месту жительства истец не оформлял. Тимирязевский районный суд принял сторону работодателя и вынес решение о выселении бывшего работника.