Как проверить наследников при покупке квартиры

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Вопрос:

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Ответ:

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится Откроется в новой вкладке.”>недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству. Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и Откроется в новой вкладке.”>порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Да кроме того, среди наследников по закону могут оказаться и нетрудоспособные иждивенцы, которых дядя Вася содержал по доброте душевной. А такие иждивенцы, наравне с родственниками, тоже имеют право на долю в наследовании имущества по закону.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание. И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется Откроется в новой вкладке.”>нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в наследство по закону, в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю?

Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться справочными сервисами Федеральной нотариальной палаты (ФНП):

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить Откроется в новой вкладке.”>дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.

Читать еще: Покупка квартиры за наличный расчет этапы

Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.”>«Если квартира была получена в наследство».

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Как проверить наследников при покупке квартиры

Что-то собираетесь сделать с продавцом?))

Можно тут заказать выписку из ЕГРН – https://egrnreestr.ru/?a_a >

для этого есть риелторы, люди которые знают что и как делать

хотя и они не застрахованы от ошибок или лени
если пойдете к риелторам заключайте договор сопровождения сделки, обязательно с прописанной ответственностью риелтора в случае проблем. ответственность будет само собой минимальна по сравнению со стоимостью квартиры, но все равно заставит относиться более внимательно к сделке

далее – застрахуйте титульное право (риск утраты права собственности), в случае каких-либо проблем Вы получите страховку покрывающую убытки, плюс опять же страховая компания проверит насколько квартира проблемная

Т.е. получается сам я никак эти сведения не могу проверить?

А у риэлторов на это какие рычаги есть? Кто им даст эти сведения?
Извините, но у меня такое ощущение, что все риэлторы в городе – это просто посредники, которые оформляют бумаги тем, кому лень или нет времени бегать, делают такую же работу, только за деньги. Вот и все.
Если они действительно работают на совесть, как потом мне проверить риэлтора, что он проверял квартиру на “чистоту”?
Он должен мне показать бумаги, что они обращались туда, делали запрос туда, получили справки и пр. Так, да?
А страхование титульного права – это разовое страхование или на определенный период?
И если я собираюсь проживать в этой квартире длительное время, мне, что, придется, каждый год платить значительные страховые суммы в каких-то процентах от стоимости квартиры до гроба?

тема довольно таки интересная

страховка не так уж и дорогая

– за квартиру, жизнь, здоровье меня и мужа мы платим ежегодно около 13 тр. БОльшая сумма на жизнь и здоровье уходит, за квартиру мизер.
– жизнь, здоровье и накопление на учебу на ребенка платим 2500 ежеквартально.

Думаю не так уж и много, поскольку в последствии можно намного больше потерять

Нет, страхование жизни, здоровья и пр. – это все понятно.

А страхование титульного права – это то же самое? Т.е. плачу страховую сумму, пока боюсь потерять кв.? Т.е. всю жизнь, что ли?
Не лучше ли один раз проверить всех родственников продавца и жить потом спокойно – но как это сделать??

а при чем тут его родственники-наследники

вы его убивать что ли собрались, до момента передачи денег ит.д. Я вас не пойму.

P.S. А страховать все таки необходимо, вон посмотрите сколько по заливам пишут.

я поражен логикой

вопрос об обном .

т.е. получает, кроме собственика квартиры, есть дети, родственники, которые могут претендовать на квартиру. но на каком праве. У вас есть договор купли-продажи, подтверждающий ваше право на собственность. При чем здесь дети. Даже если продавец оставил завещание, умер, но дети же не могут получить то что уже им не принадлежит??не понимаю (( Тем более при регистрации договора у нотариуса, нотариус как раз таки проверяет наличие завещания.
При чем здесь несовершенолетние дети. Это же не их собственность.
Объясните, пожалуйста, собираюсь покупать квартиру.
Да, и сколько примерно стоит страхование титула

т.е. получает, кроме собственика квартиры, есть дети, родственники, которые могут претендоват

на квартиру.
Разумеется.
А Вы что об этом не в курсе? Что у продавца могут быть:
1) несовершеннолетние или нетрудоспособные дети;
2) нетрудоспособный супруг;
3) нетрудоспособные родители;
4) нетрудоспособные иждивенцы.
которые, независимо от содержания завещания, не могут быть лишены наследства.
И при продаже весь этот народ должен писать “отказные” или что там надо писать. Не знаю, верно ли я мыслю, или нет.
А если продавец элементарно скроет, что у него под иваново лежит нетрудоспособное дитяте, которое восстанет из *ада, когда Вы будете сидеть-пить чай у себя в квартире и призовет правосудие всего мира?
Что тогда?

не понимаю все таки – на каком документальном основании дети то претендуют?

Поправьте, если я не прав, но на основании того, что продавец умышленно

может скрыть продажу квартиру от этих нетрудоспособных и неедеспособных челов-родственников, а те сидели у себя на печах и ни сном-ни духом об этом, ну и, конечно, когда они прознают, кто там проживает в их квартире, суд да решение, Вас могут попросить с вещами на выход, т.к. сделка недействительна. Или же продавать квартиру и делиться по-хорошему с родственниками.
А деньги от продавца Вы не дождетесь, т.к. они их давно проели-пропили, потом окажется, что продавец работает поломойкой за 1 тыщу, и будете получать по 500 рублей в месяц в течение 100 лет.

Такие же случаи сплошь и рядом! Так вот – как кроме как через риэлторов и страховых компаний (хотя я им не доверяю), обезопасить себя от такого случая?

-Вы покупаете квартиру у СОБСТВЕННИКА квартиры. Для того, чтобы удостовериться действительно ли продавец является собственником квартиры, необходимо затребовать свидетельство о праве собственности на эту квартиру, а еще лучше выписку из УФРС на эту квартиру (желательно свежую).

-Для того, чтобы обезопасить покупателя от супруга (супруги) в УФРС требуют нотариально заверенное согласие этого супруга.

– Следует быть осторожным, если квартира принадлежит собственнику на основании свидетельства о праве на наследство по закону, полученного совсем недавно, следует подумать о том, что, возможно, на эту квартиру претендуют и другие наследники, которые по тем или иным причинам не оформили свое право на наследство и в ближайшее время смогут оспорить выданное нотариусом свидетельство, а впоследствии и сделку купли-продажи

– в обязательном порядке необходимо потребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги, чтобы не только убедиться, что в квартире никто не прописан, но и посмотреть, кто был прописан в ней ранее и на основании чего выписан (если выписывались несовершеннолетние дети, если выписка производилась на основании решения суда либо в связи с тем, что гражданин отбывает срок наказания в тюрьме, все эти моменты в будущем могут негативно отразиться на покупателе). Идеальный вариант – получить доверенность от продавца и собрать необходимые документы для продажи квартиры самостоятельно

Читать еще: Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

-также не стоит путать понятия “проживающий в продаваемой квартире” и “владеющий правом собственности на эту квартиру”. Зачастую эти понятия путают. Будь человек хоть трижды инвалидом, героем СССР и РФ, но просто проживающий там, он не имеет НИКАКОГО права притязания на эту квартиру.

– следует задуматься, если квартиру продают вам по доверенности. Быть может эта доверенность уже аннулирована.

Обращаться ли к риэлторам – это уже ваше личное дело. Не стоит всех риэлторов грести под одну гребенку.
Страховаться или нет – это тоже ваше личное (и зависящее от толщины кошелька) дело. Лично мое мнение – страховаться нужно

“. быть осторожным, если квартира принадлежит собственнику на основании свидетельства о праве на наследство по закону, полученного совсем недавно, следует подумать о том, что, возможно, на эту квартиру претендуют и другие наследники, которые по тем или иным причинам не оформили свое право на наследство и в ближайшее время смогут оспорить выданное нотариусом свидетельство, а впоследствии и сделку купли-продажи. “

Вот в этом случае понимаю опасения ))

А так справку об отсутствии несовершенолетних детей дают в органах опеки, или нет?

Но у собственника кв. же могут быть дети, родители, супруги, которые не могут быть лишены

наследства?
Верно?
А квартира, находящаяся в собственности продавца, может быть таким наследством?

с вашей логикой квартиры бы продавали одни бездетные сироты =)
наследство, наследство. человек то живой еще.и он собственник. чихать ему на наследников с самой высокой колокольни. про супруга я сказал: нужно нотариальное согласие на сделку. дети и родители согласия не дают.

ЧТО ТАКОЕ НАСЛЕДСТВО.

Глава 61. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НАСЛЕДОВАНИИ

Статья 1110. Наследование

1. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
2. Наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.

Статья 1111. Основания наследования

Наследование осуществляется по завещанию и по закону.
Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

Статья 1112. Наследство

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
Не входят в состав наследства личные неимущественные

Какие проблемы могут возникнуть с покупкой квартиры доставшейся по наследству

Наследники могут продавать полученное имущество сразу после его оформления на свое имя. Однако покупка таких объектов имеет свои подводные камни. Квартира по наследству — это не самый лучший вариант для приобретения.

Впрочем, когда речь идет о сделках с недвижимостью, риск есть всегда. Чего нужно опасаться и на что обращать внимание при покупке жилья, полученного по наследству, рассмотрим в нашей новой статье.

Какие есть опасности

Чтобы не встретиться с мошенниками и не остаться без денег и жилплощади, нужно заранее знать, с чем можно столкнуться при покупке вторичного жилья:

внезапно объявившиеся наследники. На принятие доли отводится срок в полгода со дня смерти. Затем принявшие становятся собственниками своих частей. Но не всегда в этот период объявляются все претенденты на наследство. Если потенциальный преемник не писал отказ и имеет уважительную причину, он может восстановить пропущенный срок через суд. Этот же суд признает недействительными все последующие сделки с имуществом и признает новое соотношение долей между преемниками. А если квартира уже продана? Закон не запрещает отнять квартиру у покупателя и вернуть права на нее наследникам. А вот полученные от сделки деньги забрать будет гораздо сложнее;
если планируется покупка квартиры по наследству, оформленной менее 3 лет назад, риски для покупателя еще выше. 3 года со дня вступления в наследство — тот период, когда родственники могут затребовать через суд передел наследства. Раздел наследства может быть инициирован по разным причинам. По истечении этого периода иски, связанные с перераспределением наследственной массы, менее вероятны;
квартира, полученная продавцом по завещанию, тоже должна быть тщательно проверена, особенно в первые 3 года владения. Завещание может быть оспорено законными наследниками, если они соберут и предоставят доказательства. Автор завещательного распоряжения мог написать его, находясь в неадекватном состоянии или под давлением. Срок исковой давности по оспариванию завещаний — до 3 лет со дня открытия наследства.

Как избежать проблем

Не стоит сразу отказываться от покупки квартиры, полученной в наследство. Что следует знать и на что обращать особо пристальное внимание:

сроки вступления в права наследования. Чем дальше этот день от дня покупки, тем меньше рисков. Квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, не смогут стать предметом иска по разделу имущества, по оспоренному или признанному ничтожным завещанию и т.д. Сделки по квартирам, унаследованным 10-12 лет назад, практически лишены опасности появления потерянных правопреемников. Даже если это случится, скорее всего, суд встанет на сторону покупателя и не будет отменять сделку купли-продажи, а ограничится назначением выплаты компенсации за долю. Компенсацию будут выплачивать другие наследники, и покупателя эта проблема не коснется;
наследственная масса, частью которой была квартира.Сколько было наследников, каким образом была получена квартира (по закону или завещанию), как происходил раздел (долями или объектами в натуре). Бывают случаи, когда покупатель получает действительно исчерпывающую информацию о наследодателе и его потомках. Тогда становится понятно, что на наследство больше никто претендовать не будет. При таком «расследовании» можно и найти возможных претендентов, например, жену, с которой умерший давно не жил, но не расторгал брак. Возможно, она, как только узнает о смерти супруга, захочет отсудить свою часть наследства;
достоверность сведений в документах. Это универсальный совет, который поможет обойти многие подводные камни не только при покупке унаследованной квартиры. Проверять и перепроверять все бумаги на соответствие персональных данных, номеров свидетельств, дат, сумм.

Схемы мошенников

В сфере недвижимости работают одни и те же схемы на протяжении многих лет. На уловки мошенников люди попадаются по незнанию вопроса. Поэтому основные схемы, связанные с покупкой полученной по наследству квартиры, нужно знать:

подделка бумаг. Завещательное распоряжение здесь стоит на первом месте. О том, является ли оно настоящим, нужно поинтересоваться у нотариуса, который его составлял: у него тоже хранится экземпляр, а также есть запись в реестре. Поддельные договоры и документы из регистрационной палаты тоже встречаются. Всю информацию о пути получения квартиры продавцом можно узнать в Росреестре;
продажа по генеральной доверенности. Следует сразу отказаться от такой сделки, на которой не присутствует владелец квартиры. Мошенники, пользуясь доверчивостью пожилых людей и оказывая им финансовую поддержку при жизни, сразу после их смерти умудряются продать недвижимость. Сейчас такие схемы практически не встречаются, потому что любые сделки с квартирами нужно проводить через нотариуса. Но все же лучше быть начеку.

Как обезопасить себя

Чтобы проверить квартиру на «чистоту», нужно проявить бдительность:

выписка из ЕГРП. Этот документ можно заказать в Росреестре или через МФЦ. В нем можно найти информацию о последних владельцах (с 1998 года и до дня получения выписки), имеющихся обременениях и т.д. Нужно сравнить данные о владельце с данными продавца;
сведения из нотариального кабинета. В свидетельстве о наследстве указан нотариус, выписавший бумагу, и его координаты. Чтобы сделка прошла успешно, нужно сходить к этому нотариусу и поинтересоваться наследственным делом: сколько всего родственников претендовало на имущество, от скольких есть отказы или принятия и возможно ли возникновение новых наследников;
сведения из домовой книги. В управляющей компании, к которой относится приобретаемая квартира, выдадут по запросу выписку о прописанных.

Лучше все документы заказывать и получать лично, не доверяя бумагам, которые предоставит продавец. Если он убеждает, что, например, выписка из ЕГРП вам не нужна, она стоит денег, а он ее уже заказал и предъявляет, то лучше не иметь никаких финансовых дел с этим человеком. Также стоит задуматься и все перепроверить, если цена на квартиру значительно ниже рыночной.

Важно! Срочные продажи недвижимости — гораздо более редкое явление, чем можно представить.

Заключение

Покупка квартиры у человека, который получил ее по наследству, — это ответственное дело, требующее внимательности и дотошности покупателя. Чтобы в будущем не быть вовлеченным в чьи-то родственные взаимоотношения, постарайтесь получить как можно больше информации до покупки. И не забудьте указать в договоре купли-продажи реальную стоимость, чтобы в случае возникновения проблем возвращать именно ее.

Риски при покупке квартиры у наследников

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Самые распространенные проблемы

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

Читать еще: Понятие коммунальной квартиры по жк РФ

Типичные сложности:

Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

Находиться за границей;
На лечении в другом городе;
Служить в армии;
Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников. Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец – один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.